深圳万豪商业城营销策划方案.docVIP

谨呈：深圳世浩实业发展有限公司 万豪商业城营销策划方案 深圳市世方物业咨询有限公司 目 录 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类主题市场调研 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研 四 总结分析 第二章 物业发展建议 一 商场平面布局规划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制 商场卖场设计 商场经营品种分区设计 商场各层租金估算及租金价格表制定 商场商业经营管理建议 建筑外立面之装饰、色彩修改建议 商场休闲广场规划设计建议 第二部分 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体发布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 因为，这种形式存在许多的问题尚未解决： 深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今，南山居住，市区上班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递增，南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐改善的条件下，南山商贸物业将彻底一改完全区域内消费的特征，将有力地辐射宝安及其周边地区，吸引港人前往购物的前景也不是奢望。 2 南山商业市场的消费群体分析 满足本地市场需求 从南山本地人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看，南山商服物业在未来发展中可满足本地商业的发展需要，可满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。南山在建、在售的商服物业逾２０万平方米，截止到今年底其商服物业空置量达７．５６万平方米，二项相加南山在未来一年内的商服物业供应量将达到２７．５万平方米，南山居住人口４５万，平均每人拥有０．６０平方米的商服物业，此种比例远高于其它地区商业配套比例。在南山未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费，满足本地居民需求是重中之重。 辐射周边居民 周边指科技园、西丽和宝安。历史上南山与这三个地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园、西丽和宝安的商业还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于南山与这三个地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商场的消费群体中来。 吸引港人购物 罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它购物商场的一大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近、最便利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通，南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便利前往南山。一方面，跨海大桥的开通可吸引港人南山置业居住，居住南山的港人可增加本地的商业消费需求；另一方面，交通便利，通关方便，两地物价差和南山购物环境的日臻完善，会使得一部分港人把购物的区域转移到南山，从而可使得南山的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。 3 南山商圈状况分析 南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商圈分布上，南山商业发展的龙头商场的带动作用不可估量，至今已在南山形成了： 以人人乐、沃尔玛为中心的商圈； 以家乐福为中心的商圈； 以女儿国、愉康商城为中心的商圈。 这三个商圈，是南山商业发育得最为成熟的繁华区。本项目位于以人人乐、沃尔玛为中心的商圈，又称“沃尔玛商圈”，此商圈目前发展最具潜力，不仅档次高，而且多为知名度高、有很强消费支撑力和号召力的大型商场，再加上顺电