物业公司的权力和职责.docVIP

物业公司的权力和职责 一般事项 发展商按本管理公约第三章第（一）条第5款所定或委托的物业公司，享有以下的权力，但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。 物业公司将被视为全部业主代理人，而非个别代理。每一位业主将视已不可撤销任命的物业公司为执行本公约规定的代理人。 物业公司的权力及责任 在不抵触发展商权力的情况下，物业公司有权对花园进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项： 检查、视察花园公共区域。 每一位单元业主及其使用者应严格按照物业公司确定的装修规则，完成其单元的装修工程。如果物业公司发现该业主聘用的承包商及其工人违反装修规则，物业公司有权拒绝违规人员进入花园。物业公司有权要求装修的业主缴交装修按金，由物业公司应用于补偿业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。 该按金在装修工作完成并经物业公司验收合格后发还给该业主。 根据花园之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。 根据管理公约，制订花园用户守则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。 对花园公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、外墙、大门、停车场等；进行设备、器材的更换、修理、保养等。 负责物业公司人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作。 根据花园实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制花园管理预算，收取管理费、有偿服务费和代收水、电等市政公用设施使用费及追收欠款等应收费用。 处理所有对于花园管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因房屋使用而引起的纠纷与争执。 负责花园的保安工作，设置保安人员和保安系统，保持花园的正常秩序。 对各项管理职责定期（每季及每年）作出检讨和总结，并对改善花园管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。 清除及拆去任何不符合管理规定的构筑物、安装物、摆放物及杂物，向应负责的人征收清除费和因此而发生的有关费用。 控制花园内所有车辆停放和行人交通，处理违反管理规定的车辆。 在所有有关花园之法律诉讼中作为全体业主的代表。 防止任何人未经物业公司书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。 采取一切必要措施以遵守政府对于花园管理的各项规定。 防止任何人对花园的公共设施进行变更及损害。 节日期间可对花园内外进行装饰，包括灯光及其他饰物，在条件具备下组织花园内的文娱活动。 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止业主违反或不履行本公约及其附件相关规定的行为。 聘请或撤换律师、会计师、专业顾问、承包商和工作人员等其它与花园管理有关的工作。 管理花园公共地方及公用设施： 安排保养和维修花园的公共地方及公用设施。 确保所有花园业主或用户依照本公约规定的用途正确使用其所占之花园部分，如有业主或用户违反花园管理公约，物业公司应尽量使用可行的方法制止违约行为。 在有合理需要时，进行花园公共地方维修整改工程，或视情况而施行其他适当工程。 更换公共地方的破损玻璃。 保持花园中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。 保持花园的环境清洁、卫生及美观。 负责清除花园公共地方之垃圾。 采取适当措施防止花园任何公共地方受阻塞。 保持花园内的所有公用设备、机械和器材，包括花园消防系统、保安系统、电话系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要的情况下，物业公司可与专业公司订立合约维修上述设备、机械或器材。 确认物业公司所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、行人道、电缆等公共设施造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。 安排花园管理人员的正常工作。 管理者可在条件许可的情况下用业主或花园管理处名义投保。投保项目可包括火险、第三者责任险等与花园管理有关的保险。 管理花园财务管理： 负责花园财务管理及帐务处理。 财务管理包括编制每年度之管理花园预算，并尽可能使花园之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支时，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。 每月或每季定期向单元业主、租客或用户收取管理费。 管理公司负责的财务处理包括： 向花园各单元征收所应付之费用（如管理费）； 根据已批准的预算支付所有花园管理的开支及其他不可预见的管理开支； 定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任；定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或花园全体业主代表名义提出法律诉讼。 以上规则及其修改应张贴于花园告示栏。 管理费用： 花园管理费标准由物业公司根据支出预算制定，并需经发展商或业主委员会审批。管理者有权根据花园收支的实际情况调整管理费标准，但仍须报发展商或业主委员会审批。现行管理费收费标准为：住宅：0.6元/平方米/月；商铺：1元/平方米/月。 各业主需