物业管理市场的运行机制.docVIP

第二节物业管理市场的运行机制 ???? 一、物业管理市场价格机制??? 价格机制是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和作用。价 格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。 ??? (一)物业管理服务的价值构成 ??? 物业管理公司的产品——服务，凝结着物业管理公司工作人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以描述，因此在方法 上又与有形产品的定价有所区别。 ??? 物业管理服务的价值在形式上表现为物业管理服务价格，它是物业管理的效用、物业管 理的相对稀缺性及对物业管理的有效需求三者相互作用的结果。也就是说，物业管理服务的价值由这三者的相互作用并通过具体价格表现出来。房地产E网-/ 倍讯易-/ ??? 1.物业管理服务的效用 ??? 物业管理服务的效用是指物业业主或用户因物业管理公司的服务而得到满足的程度。物 业管理服务如果没有效用，就不会有物业管理服务价格，业主或用户也就不会产生占有物业管理服务的欲望。 ??? 2.物业管理服务的相对稀缺性 ??? 物业管理服务的相对稀缺性，即意味着对比业主的一般欲望，其欲望的满足由于从质和 量上有限而处于不足的状态。因此，物业管理服务价格被看作是稀缺性的价值反映，可以认为是在结合效用和稀缺性后产生的。 ??? 3.物业管理的有效需求 ??? 除以上两个原因外，还须对物业管理服务形成现实购买力才行。人们把购买力所形成的 需求称为有效需求；就是说，业主或用户对物业管理服务费具备一定的支付能力。 ??? (二)物业管理服务的价格形式 ??? 目前，我国物业管理服务的价格形式可以分为政府定价、政府指导价和经营者定价三种 。 ??? 1.政府定价 ??? 政府定价是一种政策性定价，是以城市居民平均生活水平为基本依据的。政府定价的目 的是为了推进住房制度改革的深化，这关系到千家万户的切身利益、社会的安定，也关系到物业的正常使用和保值增值。1996年，国家计委、建设部联合发出的 《城市住宅小区物业管 理服务收费暂行办法》规定：“为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、 有线电视费、电话 费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。”政府定价的形式，在住房制度改革和物业管理市场起步阶段是非常必要的，它有助于市场的稳定。 ??? 2.政府指导价 ??? 政府指导价是另一种政策性价格形式，是由政府物价部门会同物业管理行政主管部门， 根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度制定并公布执行的中准价。物业管理公司与业主委员会共同协商，在政府指导价规定的幅度内确定具体收费标准。 ??? 3.经营者定价 ??? 经营者定价是指物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会或产权人代表、使 用人代表共同协商议定，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告备案的一种价格形式。这种定价形式完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，在发展得 较为成熟的物业管 理市场中适宜采用这种定价形式。 ??? (三)物业管理服务价格的确定 ??? 1.定价原则 ??? 物业管理公司是一种企业机制，应遵循市场经济规律，以马克思的劳动价值论为基础， 结合物业管理服务的特征，来确定物业管理服务价格。 ??? (1)坚持权利与义务相结合的原则。按照市场经济原则，物业管理公司提供的服务与取 得的费用应做到质价相符；同样，作为业主，在得到一定等级的服务之后也必须支付一定的费用。 ??? (2)坚持依法定价原则。依法定价必须按有关部门的政策和标准，反对物业管理公司单 方面定价。 ??? (3)坚持遵循符合业主或用户消费规律的原则。 ??? 2.定价方法 ??? (1)成本加利润法。成本一般是通过对物业管理费及其构成进行测算和处理，然后加上 按目标利润率计算的利润额。 ??? (2)由物业管理公司与业主委员会或产权人、使用人协议定价。这种定价方法适用于造 价较高的物业。 ??? 3.定价策略 ??? (1)差别定价法。即针对不同的物业、不同的市场采取不同的价格；或者对同一幢物业 ，按不同的顾客需求采取不同的价格。 ??? (2)增量定价法。就是指通过计算由价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案是否 可行，如果增量利润是正值，说明定价方案可以接受；如果增量利润是负值，就是不可接受的。增量利润等于定价方案引起的总增量收入减去定价方案引起的增量成本。 ??? (3)物业管理服务价格与服务质量的定价技巧。不同的服务质量与相适应的价格标准组 合在一起，在物业管理公司与用户或业主认可的范围内是可行的。高服务价格、低服务质量的组合不为业主所接受，高服务质量、低服务价