物业管理市场的运行秩序1.docVIP

第三节物业管理市场的运行秩序 ???? 一、确立物业管理市场秩序的基础??? 要维护物业管理市场的运行秩序，有两个基点必须首先明确：一是物业的产权归属，二 是物业管理的委托代理关系。这二者是物业管理市场中，市场主体即消费者与经营者之间的关系问题。正是有了这种关系的存在，才有物业管理市场的存在。只有明 确这种关系，理顺 这种关系，物业管理市场才能有秩序地运行。 ??? (一)物业的产权与权属界定 ??? 1.私有产权 ??? 对于物业的“所有者”来说，他拥有这座房子的权力，包括独自拥有、使用和享受其名下物业及全部租金的收益，以及全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利自由出售、 转让、出租或准许他人使用而不受其他人的干涉。 ??? 2.集体产权房地产E网-/ 倍讯易-/ ??? 顾名思义，集体产权就是由多个人共同拥有某一资源。如何使用这一共同拥有的资源， 就必须经过集体来决定。例如，一个小区中的运动场是全体业主共同拥有的，但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用。如何使用这个运动场，必须由全体业 主组成的业主委员 会集体决定。同样，如何对集体拥有的物业进行维修保养，也需通过业主委员会集体决定。 ??? 3.建筑物区分所有权 ??? 在理论上，私有产权、集体产权是比较容易区分的。但在物业管理的实际操作中，对于 一幢单体建筑物，如果由多位业主共同拥有，其产权的界定仍有相当的难度。法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。 ??? 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有 权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物其用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权。 ??? (二)物业管理的委托与代理关系 ??? 对于自己的物业，一般来说业主可以自己料理。但是，随着建筑技术的发展，物业的复 杂性越来越高，业主自身已经无能力对自己拥有的物业进行大规模、多方面的管理。这使得业主们开始寻找专门的代理人，进行自己没有能力或者不愿意进行的物业 管理活动。物业管 理的委托与代理关系便由此而产生。 ??? 在委托与代理关系中，主体有代理人、被代理人和相对人。没有相对代理人则不能发生 代理关系。物业管理的实践中，代理人是物业管理公司，被代理人是业主或业主委员会。相对人则有两类：一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公 司、绿化公司、清 洁公司等。物业管理公司与各专业公司签订各种合同，以满足被代理人的需求。二是分散业主(相对于业主委员会)和承租人(相对于产权所有人)。物业管理公司 代表业主委员会或产权 人与分散业主或承租人签订房屋使用合约或公共契约，以规范他们使用物业的行为。 ??? 产权人与管理者是一种委托代理关系，物业产权人为了保证自己所拥有的物业能正常使 用，在物业管理市场中聘请代理人，将其物业的管理权委托给代理人。当物业管理公司通过委托合同获得物业的管理权时，产权人和管理者之间的委托代理关系即告成立。 ??? 二、物业管理市场秩序的主要内容??? 为了建立良好的物业管理市场秩序，必须确立全面的市场法则。这些市场法则虽然带有 一定的主观性，但它对维护物业管理市场的秩序是一种有效的约束。同时，它所反映的内容和要求也体现了物业管理市场客观规律的要求。 ??? (一)市场进出秩序 ??? 进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，不具备一定的资 格去参与市场经营活动，必然使市场混乱。因此，只有按一定的条件规范物业管理企业，才能保证各个企业有序地进入市场，有序地退出市场。 ??? 1.进入市场的秩序 ??? (1)要对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查，这是保证物业管理市场秩序的 前提条件。从市场经济的需要出发，参与物业管理市场竞争的必须是物业管理服务的经营者，其明显的特点是自主经营、自负盈亏、具有独立的法人资格，而不分所 有制性质和形式， 不分企业规模大小，可一律平等地进入物业管理市场进行经营活动。 ??? (2)要对参与物业管理市场活动的企业进行登记，接受工商管理部门的登记管理，明确 经营商号、经营性质和经营范围。 ??? (3)规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式。物业管理市场的经营对象是物业管 理服务，具体地说，就是必须规范物业管理服务的质量等级；经营方式必须是委托代理制，是由业主委员会决定委托某一物业管理公司进行管理，而不能由任何其他个人或团体强加于 业主。 ??? 2.退出市场的秩序 ??? (1)物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限 。对无偿还能力的债务人(企业)的财产做出有条不紊和公平合理的清算，以保证市场的平等竞争秩序。 ??? (2)违反有关法规的要迫使其停止营业。对