物业管理收费难点思考.docVIP

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物业管理收费难点思考

物业管理收费难点思考 哈尔滨市河松物业管理中心 李桂英 随着我国社会主义市场经济的发展,人们生活水平的不断提高,城镇居民的住房条件得到很大的改善,居民对居住质量的要求也越来越高,物业管理服务应运而生。经过几年来的发展,物业管理服务已越来越被人们所认识,它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而,在其发展中仍遇到很多困难,其中,最突出的是物业管理收费难。物业管理收费陷入了“收费高,居民承受不了;收费低,物业管理企业难以正常运营”的怪圈。 一、物业管理服务收费的特殊性 理顺关系,规范物业管理服务收费行为,确定合理的物业管理收费标准,已成为当前在物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问,物业管理作为一种由企业提供的服务,与政府的行政管理是有严格区别的,属于典型的经营性服务,其收费也属于经营性质的收费。但是,物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费,它与一般的经营性收费相比,也有一些比较明显的不同的特点。 1、管理模式的不一致,是造成小区物业管理收费难的主要障碍。在同一城市,政府机关住宅区的物业管理费用由财政支付,不向居民收费,而集中开发的商业住宅区、杂居区的物业管理费用均由住户负担,这就使居民对实施物业管理产生了抵触情绪,同时也给物业管理服务收费增加了困难。 2、情况复杂,差别大。物业管理,从服务对象看,既有住宅区的物业管理,又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区物业管理,又分为老住宅区和新住宅区,产权分公产和私产。服务的内容和深度要求也都不同,收费标准和形式当然也不同,这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。 3、公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。公共性综合服务收费,因物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务,不分人,不按项,定期结算,一并收费;特约服务收费则按不同住户之约,一项一收,一事一结,前者笼而统之,后者一目了然。因此,重点是要强化综合性服务收费的监管,增加透明度,这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。 4、服务个体的不完全选择性。综合服务是物业管理的基本形式,其服务无排他性。因综合性服务费,对一定的服务群体来说,可通过设置竞标和合同形式,充分体现自愿委托的原则,而对公众群体中的诸多个体,则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前,在一些实行物业管理的住宅小区中,出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷,在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此,做好物业管理收费,除通过必要的小区管委会形式来协调这一矛盾之外,更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与住户之间的债务和收费之间的关系。 物业管理最大的特性是带有地区性,对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理,是一种企业行为,与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给居民(业主)带来许多烦恼和不便。就此而言,物业公司和产权人、使用人的利益关系,在很多方面还需通过政府来进行协调,方能化解矛盾,使之既不损害双方的利益,又能维护双方的合法权益。 二、物业管理服务费用难收的具体表现 1、受计划经济福利制、大锅饭体制的影响,强调工作单位不景气。即物业所有人、使用人强调其所在工作单位不景气,长期下岗待业在家,家庭入不敷出,无钱缴纳物业管理服务费用。这部份人主要集中在市政府规定的八种人资格评定标准的边缘和自给自足、自食其力者之间。 2、认为物业管理公司服务质量有差距。即物业所有人、使用人认为物业公司卫生保洁、治安、绿化及日常服务中,由于个别物业管理人员服务不到位,责任心不强,个人工作素质低等原因没有达到要求,不肯缴纳物业管理服务费用。 3、因代收代缴及搭车收费影响正常收费。即物业所有人、使用人认为物业公司代收代缴的水、电、钢窗、防盗门、单元电子门、声控灯等费用不尽合理,有的产品质价极不相称,更有甚者,某些利欲熏心的物业管理企业在名目繁多的代收代缴收费中,在物价部门明令物业所有人、使用人及物业管理企业双方自愿协商的前提下收取的物业委托修缮管理费,他们却违背大多数物业所有人、使用人的知情权,带有欺诈性的将委托管理费搭车收缴。一旦所有人、使用人了解内情,这部分人即以此为借口拒交或用这部分委托管理费冲抵物业管理费。 4、内部收费管理机制不明确。收费措施不完善,无职责标准可言;收费区域划分不合理,收费户数与房管员的实际管理能力相差悬殊;收费提成指标和各项奖罚措施脱离实际,影响了收费人员的收费积极性。 5、认为公用设施运行、修理费用分摊不合理。即多层、高层、住宅第1层-第3层的物业所有人、使用人认为物业公司要求他们按自来水的用量、建筑面积等分

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