瓯江地产苏州“易买盛”项目营销方案1.docVIP

目 录 苏州房地产状况 1.1、 苏州城市概况 项目所在区位概况 1.2、 地产发展整体状况（价格走势） 典型的住宅案例 1.3、 苏州土地运行状况 1.4、 商业地产发展状况 专业市场发展状况 在售商业项目状况 项目状况 项目定位 3.1、 产品定位原则 3.2、 项目定位方向 3.3、 项目整改建议（初步） 3.4、 市场推广定位 3.5、 目标客户定位 四、 销售渠道 4.1、 营销接待中心的包装 4.2、 招商销售策划团队架构 4.3、 广告实时推广计划 五、 销售策略 5.1、 产品分析 项目SWOT分析 小结： 5.2、 本案销售方式 5.2.1、 项目整体运营策略 5.2.2、 分解推广步骤 5.2.3、 采用直接销售的方式 5.3、 销售控制策略 5.4、 销售周期 5.5、 销售建议 5.5.1、 项目整改计划 5.5.2、 价格定位 5.5.3、 销售政策 六、 招商策略 6.1、 招商方向的确定 6.2、 招商优惠政策 6.3、 招商策略的实施 七、 媒体策略 7.1、 长期性广告投放 7.2、 临时性广告投放 7.3、 广告费用预算 八、 代理合作方式 8.1、 代理内容 8.2、 招商、销售代理费用标准 8.3、 代理费（策划服务费、销售招商代理费和溢价）的结算及支付标准 苏州房地产状况 苏州城市概况 苏州是我国重要的历史文化名城、著名的风景旅游城市，也是中国首批优秀旅游城市。苏州位于长江三角洲中部，东邻中国最大的工业、金融和贸易中心上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。辖区总面积8488平方公里，人口583.9万人，其中市区212.4万人。现下辖张家港市、常熟市、昆山市、太仓市、吴江市、吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区。苏州境内气候温和，土地肥沃，物产丰富，自古以来被誉为“人间天堂”。 苏州GDP在2009年已经达到了7400亿元人民币，居全国地级市第一，按户籍人口计算的人均GDP则达到了11.72万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。苏州市区2008年度城镇人均可支配收入列全国第11位，低于东莞、上海、深圳、温州、绍兴、宁波、台州、广州、杭州、厦门，其农村人均纯收入则位列全国三甲，是中国城乡发展最均衡的地区之一。 2006年全市地方财政一般预算收入为400亿元，2007年为548亿元，2008年上半年达到328亿元。苏州正在成为一个以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地，科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。苏州城市经济建设发展的目标是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。2008年7月，由中国国家统计局、商务部、中国商业联合会发布的《2008中国商品交易市场统计年鉴》表明，全国、全省商品交易市场排名榜全国前100强中，苏州市有6家市场上榜。在江苏省前30强市场中，苏州市有9家市场上榜。 苏州自古有京杭运河贯穿而过。现有京沪铁路以及312，204等多条国道经过苏州。苏州周边有上海虹桥机场，浦东机场，无锡硕放机场。其高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。苏州高速公路通车里程已有491公里，高速公路通车里程数居全省第一，高速公路路网密度已经达到了中等发达国家水平。苏州全市还建成了高速公路枢纽11个，互通50个，形成了“一纵三横一环二射”的高速公路网，全市95%的乡镇实现了15分钟上高速公路。苏州为中国第一个获批轨道交通的地级市城市，目前获得国家批准正在建设的有轨道交通1号线和2号线，轨道交通1号线于2007年12月26日举行开工典礼，2012年通车。沪宁城际轨道交通工程，是继合宁城际铁路之后，江苏省又一条城际铁路专线。它将成为长三角地区城际交通的重要快速通道。这条城际铁路从现在的南京火车站引出，经镇江、常州、无锡、苏州和上海(虹桥)等21个车站，全长300公里，2002年苏州市进行了区划调整，苏州高新区、虎丘区由狮山、枫桥、通安、镇湖、东渚、浒墅关和横塘组成，区域面积扩大为223.36平方公里。规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。 规模：行政区域面积233.36平方公里，建设用地面积128.43平方公里，人均99.97平方米/人，其中居住用地占26.56%，工业用地占33.92%。人口规模为130万。 用地布局与功能分区：苏州高新区、虎丘区分为三大主导功能区