百盛.家想时代策划文案.docVIP

百胜家想时代竞标方案目 录 l 项目分析 ………………………………………… 1 l 区域市场分析及小户型 5 l 项目定位 ………………………………………… 14 l 项目营销建议 21 l 项目销售周期划分及入市策略 ………………………………………… 25 l 项目推广策略 26 项目分析 案名建议： 原案名 百胜 . 家想时代  百胜 . DIY . 产品分析 1、建筑为十八层高层建筑，两梯十四户, 户型建筑面积从42-80平方米左右,为典型的纯小户型公寓产品； 2、区域内标志型建筑，线条俊郎雄伟，富有现代感生命气息； 3、人性化的房型设计，室内空间设计不仅方正实用，动静分离，公共空间和私密空间分区，而且精巧设计提升房间实用价值，可上升到居住观念的更新换代； 4、大部分户型均配备双阳台设计，别具匠心，可定位为花园视角； 5、两栋塔楼无间距，依靠前后各6*10米的两个天井通风采光， 6、高层建筑总存在绿化率不足的问题，本案也一样存在此方面不可避免的问题。  户型配比 一房48.36、38.61 42.31 m2 两房60．16、67．77 64．75、72．95 m2 三房80．29 m2 共计  280(424.4) 448（1071.7） 56(160.5) 784(1652.64)  35.7% 57．1% 7.2% 100%  25.7 64.8% 9.5% 100% 综上表可知: l 60-70平方米的两房小户型套数占了总户数的57％，总销售面积占64.8％左右，所以确定我们的主力户型是60-70平米左右的两房。 l 80平米左右，两房70平米以内,非常适合商务人士或高级经理人的居所。 l 69..25％左右，而近来小户型项目实用率大多在75％左右。 l 本案有两种户型(E\H)为暗房，这将大大影响项目品质。 : 本项目在产品上的缺陷集中在E、H两种户型； E型劣势： 1、除卧室天井采光，无采光通风房间，暗房多， 2、布局上有所不合理，厨房排油烟、干湿分区等有明显问题; H型劣势： 1、通风采光均有明显不利之处， 2、阳台受自家厨房和邻居厨房的油烟污染； :E\H两种户型套数及面积分析  总面积 E 型 112 271.1 H 型 112 169.24  224 440.3 占项目总比 (%) 28.6% 26.6% 故而本案必须考虑到如何解决占销售面积26%的户型成为滞销单位的策略，建议见营销建议。  一、住宅市场概况 武汉楼市在经历了前几年的“住宅郊区化”浪潮之后，从2003年起，房地产开发的重心逐渐向城区转移。2003年以前，位于武汉市郊的“三区五片”的住宅开发量和销售量占据了全市总量的60％以上，但是进入2003年，更多的是市中心的楼盘开始唱主角。 1、 旧城改造力度加大推动城区项目开发 2003年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%；拆迁260万平方米，同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，同比增加11413户，拆迁购买存量房占六成。 65%，由此带动了城市中心楼盘的畅销，也带动了全市商品房价格的上涨。 10万方的市区大盘。 2、 自2002年武汉土地市场开始全面集中挂牌交易以来，武汉土地价格就一路飙升。2003年是武汉土地市场日益规范，全年共挂牌土地43宗，成交35宗，面积达1964818.64平方米，总规划建筑面积达3635693.97平方米，成交金额41.0245亿元。 2－3年内直接作用于房价。受节节攀升的楼面地价影响，预计03年土地的涨幅将在05前后通过房价的进一步涨幅显现出来。 3、 城区高层销售情况开始回暖 2003年以来，武汉房价进入一个前所未有的快速上升期（2003年武汉商品房价总体增幅达7.8％），同时新开发的高层楼盘的品质提升，再加上市郊楼盘经过2－3年的涨幅，价格也上升到了较高水平，这样就直接带动了某些市区高层项目的旺销。原本城区滞销的诸多高层楼盘也纷纷开始启动，“德润大厦”、“俊华大厦”、“台北之星”、“惠园”等沉寂多年的老盘也都在2003年取得了不俗的销售业绩。 4、 高层住宅供应量增多，城市中心楼盘唱主角 03年开始“回归市区”，“城市空心化”现象得到缓解。展望04年，更多的高品质项目即将开盘或待建，“万豪国际”、“中侨观邸”、“圣陶沙国际公寓”、“东一时区”等项目，必将成为武汉楼市更加闪亮的新星。 5、截止2004年3月15日，武汉市共挂牌出让9宗国有土地的使用权，具体情况见下表： 1月份挂牌出让的土地规划总用地面积达到892507.1平方米，最大可建筑面积可达到1326226平方米。其中居