福州－“东方威尼斯”项目全程营销策划报告.docVIP

福州市“东方威尼斯”项目全程营销策划报告 本报告的工作目标 1、建立利润保障发展模式 通过标准化“东方威尼斯”整个项目运作程序的制定与实施，为福建大世界华夏房地产有限公司导入专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。 2、建立价值提升发展模式 通过创造性思维与实操能力的完美结合，充分挖掘“东方威尼斯”项目最大潜能，建立价值提升发展模式，以实现利润最大化的终极目标。 3、建立整合资源的最优化方案 地产的开发由多个环节组成，通过对福州大世界华夏房地产有限公司内外资源的全面整合，形成最优化方案，并建立企业的核心竞争力。 第一章 市场情况分析 一、福州宏观环境分析 1.1、经济环境 在全国省会城市中，福州市国生产总2005年，人均国内生产总值将达到3500美元左右，国内生产总值预计年均增长121、福州城市扩张的一个重要目标是，到2010年，市区人口要达到200万。基于上述原因福州市规定凡在福州市区购买成套住房，只要人均建筑面积达到25平方米，本人及其共同居住的直系亲属可以申请随迁户口。进一步方便购房入户福州市人民政府办公厅出台文件，根据此文件精神，购房者只凭借购房合同和发票，就可以到福州市房地产交易登记中心办理“产权备案证明”，并凭此证明到公安部门办理落户手续。这一政策活跃了外地户口到市购房。、营业税计征办法调整 金融信贷政策市房地产企业自有资金的比率整体水平不足20%。房地产企业融资渠道狭窄，对银行资金依赖性强。从消费者来看，市现在近80%的商品房购房者选择按揭方式同全国的总体形势一致房地产市场在资金上严重依赖银行信贷在这种情况下，不久前对金融信贷政策的调整可能会使市的房地产市场产生重大影响。规划战略：“东扩西拓南进”（直至2010年） 规划范围：福州市区由中心城和马尾、长安、琅岐三个城市组团组成。中心城由鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区的城区部分组成。 规划产业布局：规划为三大圈层，结构如下： 核心圈层：福州中心城，集中布局金融、商贸、文化信息、行政管理、综合服务等为主的第三产业； 第二圈层：中心城外围邻近各城镇，主要发展科技中心，大专院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工业； 第三圈层：第二圈层之外的市域范围，主要发展城郊型农业、旅游业和大型工业区等。 坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，推动福州向东拓展，向南延伸，逐步形成产业布局的圈层结构。向东主要发展鼓山新区、快安新区、马尾、长安及闽江口的官头镇、琅岐经济区及长乐市区，向南全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿线的经济增长带；向西南拓展至闽候的相关地区，使城市规划区总面积达到1170平方公里。土地供应1988-1999年，市转让土地面积4.2万亩（平均每年约3800亩）。随着城市建设“东扩南进”发展战略的实施，市中心区的建成区面积每年平均扩大7平方公里，按居住用地占城市建设用地35测算，用地基本上保持2500～3000亩实际供应土地约1500亩，2005年建成区面积将从现有的100平方公里扩大到125平方公里城市大规模扩张使市中心和居住郊区化竞争终于公开浮出水面福州市中心板块以东街口——五一广场为中心世茂外滩、君临闽江楼盘吸纳八县的置业者已很普遍。市场表明，福州的楼盘已渐受地置业者的关注福州豪廷的业主中境外人士有二三十人，加上福州地区以外的业主，则占了业主总数的近30；在居住主题公园售楼现场，经常可以看到闽南特别是厦门牌号的汽车，据了解该楼盘地置业者占30，并以闽南人为主；元洪锦江一、二期现有的近600位业主中，地置业者有180多户；而高层楼盘集中的温泉板块，地人也大约“吃”掉了三分之一的份额。福州市公安局户政中心的统计数字显示，实施购房入户政策以来福州外地人因置业在福州落户的达26000多人，但这些数字远不代表近年来在福州实际购房置业的人数，因为相当部分在福州购房的人，还没有或并不落户。地置业者三类人，一是长期在地经商的福州人，他们有回乡置业的欲望；二是地人想在福州谋求发展，他们需要异地置业；三是一些地人投资性的置业。 2.5、住宅与别墅市场 2.5.1住宅供应及成交 住宅消化量稳步上升，增长速度为17.9%，并保持稳定的消化率（高达90%），而且空置率较低，空置率仅为66%，低于全国平均水平，处于合理的区间。 2002年 2003年 M2） 123.56 120.24 150平米以上住宅交易总量（M2） 665764 757349 M2） 2003年 （元/ M2） 价格升降幅度（元） 比增变化（%） 平均交易价格 3062 3075 +13 +0.42 住宅 2692 2724 +32 +1.19 别墅 3416 3989 +573 +16.77 ——2003年福州市住宅均价2724元/平方米，比2002年2692元/平方米增长3