郑州联合中心写字楼策略提案市场分析1.docVIP

联合中心策略提案 序言 关键词： 颠覆 打破旧规则，建立新秩序 联合 政府形象工程，企业名利双收 要义解读： 我们任务的关键，我们认为并不是卖房子的问题，而是如何卖好房子的问题。不是卖产品，而是卖形象与高度，因为这是一个涉及到形而上的意识形态问题，是一个大郑州、大商贸，大策略之下的政绩工程，形象工程，一个只许成功，不许失败的重点工程。 纲要： 我是谁？（认清形势和自身的优缺点） 对谁说？（认清市场现状和找准市场定位） 说什么？（产品高度和企业实力，常规说、非常规说） 怎么说？（市场营销策略） 我是谁？ 郑东能成为未来的浦东吗？ 联合置业“置”的什么？ 联合置业究竟是“拉郎配”还是“巨无霸” 联合中心会成为郑州的“金茂大厦”吗？ 联合中心凭什么卖？ 联合中心卖给谁？ 联合中心卖有人买吗？ 我们的市场到底在哪？ 核心层面理解——政府、企业 起因 郑东新区红旗下的蛋 联合置业的组建缘于郑州市委、市政府关于建设郑东新区的战略部署，着眼于郑州市房地产业的长远发展。联合置业是郑州市房地产管理局发起的，由郑州市２家主流房地产开发商和郑州市房地产管理局下属的独立法人企业——郑州市房地产交易中心参股的房地产综合性企业。建业住宅集团、郑州金城、河南中房、河南银基、河南盛润、未来集团、郑州亚新、河南广汇等９家单位为公司董事单位；国谊集团、郑州大宇、郑州中方园、开祥天成、河南鑫苑等１８家房地产开发企业为股东单位。狂飙突进的写字楼正在成为郑州房地产市场的新宠，这是继商业地产热之后省会楼市上演的又一番热闹景象。“郑州的写字楼从来都没像今年这样热过，仅10月份就有两家近15万平方米体量的写字楼宣布投放市场。”郑州市房地产交易中心的包括河南博物院斜对面的国际企业中心和经三路北段的注协大厦。值得一提的是，其中的国际企业中心是郑州目前写字楼市场上体量最大的项目，单这一个项目就提供了10万平方米以上的面积，约占今年省会同类产品总投放量的四分之一。其实，郑州的写字楼热潮贯穿了整个2004年。在老城区，今年新上市的“规模性”商务楼就有多家，除了国际企业中心和注协大厦外，还有黄河路上的联盟国际大厦、花园路上的信息大厦、东明路上的东汇国际和南阳路上的富田商务大厦等数十个项目，即使在北环和航海路这样的“偏远”地带，也出现了航天大厦和亚新投资大厦这样的商务楼项目。在郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目更是风起云涌。郑东新区起步区，这里的景象已非半年前所能比拟，龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成·东方国际等都以崭新的姿态亮相。眼下活跃的写字楼项目中，还有一批是2004年以前开发、现在销售中的项目，如财富广场、金成国贸、金成国际广场三期等重量级商务楼项目。一些过去专注于住宅或商业地产的开发商，面对写字楼市场的热度也开始跃跃欲试。 “2004年郑州写字楼市场的情况表明，经过多年的积累和试探，郑州的写字楼市场已经上升到了一个新的阶段。”说，“但其中暴露出来的问题值得研究和警惕。” 郑州房管，2004年郑州的办公类建筑投放量（包括写字楼、商住楼等）逼近50万平方米，如果加上一些单位的办公楼，这一数字还会向上攀升。有关专家指出，由于经济发展需要及各方资本势力的参与和推动，郑州的写字楼热将会成为下一段楼市的主要特征之一。种种迹象显示，过去波澜不惊的写字楼市场正在成为多方争夺的热门领域。 写字楼项目的疯狂上马，招致了一场弥漫于业界内外的广泛争议，其中围绕写字楼市场的冷热之争颇为激烈。“眼下郑州的写字楼市场有过热倾向”已经成为部分业内人士的共识，专家们的主要依据是，近一段时间以来，郑州写字楼市场投放太过集中，而且投放量也非常大。“由于市场急剧升温，有些楼盘已经出现滞销现象，市场短期消化面临严重考验。”租售价格水平“偏低”也被认为是供给量过剩的证据。据了解，郑州商务楼的平均售价在每平方米3500元左右，规格较高的突破4000元，这一价格水平跟北京、上海动辄七八千甚至上万元的售价相比，简直“不值一提”。而郑州写字楼的租金水平也长期维持在每天每平方米11.5元这一相对较低的水平，这不能不让人对市场上写字楼的供求比例和空置水平增添一丝疑惑。　　“写字楼市场能清晰地表达出一个城市或城区的经济活跃程度，郑州写字楼市场的热度跟本地的经济发展水平是相称的。”虽然从短期看，郑州写字楼的供应稍嫌密集，但从长期看，一些品质好的写字楼尚显不足。河南经济的飞速发展、郑州城市化进程及其区域性首位度的提升，都为本地的写字楼市场提供了广阔的前景。 综观2004年以来的郑州楼市，无论老城省直行政区还是新城的CBD，都已成为商务楼的“高发区”。有关专家指出，这些写字楼的市场走向都值得观察。 　　经过几年的摸索和积累，写字楼在省会老城区已呈现出了集中喷发的态势，特别是经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政