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重庆主城区2011年1-5月土地市场简析 四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司重庆分公司 张浩 （本文数据根据重庆市土地交易中心、搜房网公布的数据整理） 2009年，重庆房地产市场在一系列优惠政策的刺激下快速复苏，成交量不断放大，成交价格快速上涨，2010年12月14日国务院常务会议指出要保持房地产市场的平稳健康发展，明确提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头。各项调控措施的相继出台使2011年楼市进入调控年。本文对作为房地产价格重要推手的重庆主城区土地市场作出简要分析： 一、土地市场政策背景分析 2010年4月17日印发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）国土资源部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》各地切实做好城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况加强对囤地炒地、闲置土地的监测和查处土地利用计划》，要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。 2011年5月12日，国土资源部出台的《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见国土资发〔2011〕63号以限房价、竞地价方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。5月26日向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。2月15日，重庆调控目标——让房价的增长率不超过全市GDP的增长率不超过城市职工年均收入的增长率不超过城市人均收入的增长率。而关于土地调控则指出政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3；2011年重庆市房地产调控任务指标受房地产调控新政策影响，重庆市主城区土地市场根据重庆土地交易中心提供的数据显示，连续两个月没有成交 可见，各项楼市调控政策措施的效果在土地市场上已得到了初步反应，无论是成交量还是成交单价都出现了下降。 （二）土地市场结构发生较大变化，工业用地成交量大幅增长 在政府着力调控房价，地产开发商资金吃紧，楼市不景气的情况下，重庆工业经济却继续保持良好的运行态势，工业生产值同比增长23.6%，增幅排名全国第五，两江新区内鱼嘴、空港等工业园区大力进行开发，从而刺激了工业用地成交量的增长。2011年1-5月，各类用地成交所占比例来看，工业用地成交量首次大幅超过商住用地，占总成交量的73.6%，是去年同期的2倍以上，而商住用地成交量占总成交量的比例则由去年同期的62.5%下降到23.6%，商业用地成交量所占比例变化不大，基本保持在3%左右。 图二 2011年1-5月重庆主城区各类土地所占比例图 图三 2011年1-5月与2010年同期各类土地所占比例对比图 （三）商住用地价格有上涨的趋势，商业用地价格基本稳定，重点工业开发区内的工业用地价格上涨较快 1.商住用地成交情况 2011年1-5月，重庆主城区共成交商住用地14宗，共计114.88万平方米，约1723.16亩，土地出让单价为3919元/平方米，约261.3万元/亩，楼面单价1740元/平方米。除去3月及5月，1、2、4月商住用地成交单价呈上升趋势。 图四 2011年1-5月与2010年同期商住用地出让楼面单价走势对比 其中，成交价格最高的一宗为通用地产重庆有限公司取得的位于江北区观音桥组团M分区M10-5/02号宗地，该宗地为二类居住用地，单价达到1310.8万元/亩。 2．商业用地成交情况 2011年1-5月，重庆主城区共成交商业用地20宗，共计16.3万平方米，约244.49亩，土地出让单价为18089元/平方米，约1205.9万元/亩，楼面单价4624元/平方米。这主要是由于隆鑫地产与5月拿下位于观音桥未来国际大厦旁的地块以及江北城一地块拉升所致，该地块规划为行政办公、商业金融业用地，成交金额为13.6亿元，单价为3607万元/亩，楼面单价约5500元/平方米建筑面积，溢价率约为9%。国华人寿保险股份有限公司、