重庆市各板块房地产市场需求特征分析.docVIP

重庆市各板块房地产市场需求特征分析 产品面积需求特征 样本采集：（火车站板块）鲁能星城、华宇·北城中央、保利·香槟花园、海龙居 （五黄路板块）长安华都、长安丽都、佳华·两代一家、祺山·品阁、庆业·巴蜀城、 上品·十六、天江鼎城、新城丽园 （新溉路板块）玛雅上层、东和院、北城·阳光今典、首创·十方界、天工·太阳岛、水务·龙城天都 数据来源：纬联地产·市场研究中心 （统计标准：以当年监测开盘新增供应数据以及房管局联机成交数据为统计标准） 2007年市场需求面积一览： 面积 板块 30m2以下 30-50m2 51—60m2 61—70m2 71—80m2 81—90m2 91-100m2 五黄路 板块 0.9% 16.4% 8.5% 17.5% 20.2% 3.4% 6.1% 火车站 板块 0.01% 2.6% 3.0% 34.0% 6.8% 28.0% 12.1% 新溉路 板块 3.6% 10.3% —— 13.2% 25.2% 8.9% 7.3% 面积 板块 101—110m2 111—120m2 121—140m2 141—160m2 160m2以上 五黄路 板块 11.1% 5.4% 6.4% 2.2% 1.9% 火车站 板块 7.9% 3.7% 0.6% 0.8% 0.09% 新溉路 板块 16% 2.8% 7.7% 2% 2.8% 各板块供需面积情况对比： 火车站板块： 在火车站板块供需面积情况对比，可以看出该板块对于面积的需求主要集中在60-70平米，对于面积的需求情况可以反映出在该板块上2007年60-70以及80-90平米的面积户型出现了供不应求的局面，而71-80平米的户型则出现了供大于求的局面。 五黄路板块： 在五黄路板块供需面积情况对比，可以看出该板块对于面积的需求主要集中在60-80平米之间，而对于面积的需求情况可以反映出在该板块上2007年60-70平米的面积户型出现了供大于求的局面，而30-50平米的小户型71-80平米以及111-120平米的面积户型则出现了供不应求的局面。 新溉路板块： 在新溉路板块供需面积情况对比，可以看出该板块对于面积的需求主要集中在71-80平米之间，而对于面积的需求情况可以反映出在该板块上2007年71-80平米的面积户型供需相对平衡，供应略大于市场上的需求；而61-70平米的户型则出现了供不应求的情况，值得关注的是30平米以下的小户型在该区域出现了“断层”现象，使得该面积区间成为一个市场空白点。 不同总价段产品需求特征 2007年供应部分（统计标准：以当年开盘新增供应为统计标准） 总价 板块 25万以下 25—35万 35—45万 45—60万 60—80万 80万以上 火车站 5.9% 40.2% 36.9% 14.7% 2.3% 0 五黄路 11.4% 27.0% 34.5% 23.5% 3.3% 0.2% 新溉路 24.1% 27.6% 19.5% 20.9% 2.5% 5.4% 2007年需求部分（统计标准：以当年联机备案登记的成交信息为统计标准） 总价 板块 25万以下 25—35万 35—45万 45—60万 60—80万 80万以上 火车站 7.5% 47.1% 32.4% 12.5% 0.5% 0.1% 五黄路 29.6% 34.7% 20.1% 10.6% 4.2% 0.8% 新溉路 22.3% 38.3% 25.2% 6.4% 0.2% 7.6% 从不同供需的总价段特征进行比较可以看出，供应与需求双方在25-60万间的总价之间达成了一定的供需去化平衡，在80万以上的产品上，供应与需求表现的也较为突出。 25万以下的供需总价主要表现为五黄路板块需求总价上去化效果较为理想，其他两个板块均出现轻微的去化阻力。 60-80万供需总价主要表现为火车站板块以及新溉路板块在需求去化方面均出现了较大的阻力，只有五黄路板块出现了供不应求的现象，这与其地块的成熟以及地理位置上等优势上存在一定关系。 区域内潜在供应产品特征 项目名称 建筑体量 建筑形态 产品特征 预计销售周期 盛创项目 总建面24万方（高层12万方，洋房10万方，公寓2万方） 洋房、高层 高层：单配30%，1房40%，2房20%，3房10%；高层产品均为紧凑型户型； 花园洋房：紧凑2房24%，3房（100-115平米）60%，4房（125-135平米）16%。 2008年-2010年 鲁能星城 共320万方，已经推出140万方，后续还有6个街区（2008年将推出9、10街区） 高层 2房41%（70-79平米），3房59%（90-110平米） 2008-2011年 天江鼎城 总体量约51万方，已经推出17万方，剩余住宅约28万方（2008年