重庆房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标1.docVIP

重庆房地产行业之数据分析（四） ——从造价成本看价格调整目标 文/高原 行业高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着行业竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。 我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归，这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的。 一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士的指点。 根据公开的招拍挂信息和行业常规，对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。 沙区××新城成本试算 序号 项目名称 计量基础 单价或费率 楼面造价(元/平) 备 注 一 土地成本 　 　 357 　 0 土地面积66.7万㎡ 200万㎡ 根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3，规划建面200万方。 1 土地出让价款 230 2 拆迁补偿费 出让金 50% 115 该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。 3 土地出让服务费 出让金 2% 4.60 　 4 土地契税 出让金 3% 7 　 二 前期费用 　 　 88.86 　 1 规划、设计费用 　 　 60 根据行业一般情况 2 勘探费用 　 　 5 根据行业一般情况 3 标底编制 1500元 标底×1.2‰ 0.18 按建安成本1500元/㎡预估 4 招投标管理费 1500元 标底×1‰ 0.15 按建安成本1500元/㎡预估 5 工程审计 1500元 决算价×1.5‰ 0.23 按建安成本1500元/㎡预估 6 购地形图 　 　 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 7 放线、测绘 　 　 0.2 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 8 临时水 　 　 0.9 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 9 临时电 　 　 4.5 根据行业一般情况及南京某高层小区项目。 10 场地平整 　 　 10.00 按2万元/亩 11 可行性研究、策划费 　 　 6 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 12 沙盘、动画 　 　 1.5 根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际 三 建安工程费 　 　 1525.50 1 桩基 　 　 80 根据行业一般情况 2 土石方 　 　 35 　 3 土建造价 　 　 830 4 消防 　 　 70 参照按长寿某楼盘 5 电梯 　 　 150 　 6 水 　 　 50 　 7 电 　 　 70 　 8 气 　 　 30 　 9 质监 2500元 0.18% 4.5 住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估. 10 监理费 800元 2% 16 土建按800元/㎡预估. 11 道路广场及环境工程 　 　 60 　 12 小区智能化 　 　 30 　 13 红线内配套费 　 　 100 　 四 办证费 　 　 266.5 　 1 人防费 　 　 35 二类地区 　 教育附加费 　 　 20 　 2 城市建设配套费 190元 　 190 主城标准190元/㎡ 3 规划管理费、防雷、环评等 20 4 白蚁防治 建面 1.5 1.5元/㎡ 直接费用合计（一～四项） 　 　 2237.36 　 不可预见费 　 　 100 　 六 期间费用 　 　 306.5 　 1 管理费用 2300 2% 46 一至五项的2%.按2300计 2 财务费用 2300 8% 138 按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计 3 销售费用 3500 3.50% 122.5 按售价的3.5%,售价建面按3500计 七 营业税 3500 5.50% 192.5 按建面售价3500计 八 教育及城建税 营业税 7%、5% 23.1 九 建面完全成本小计 　 　 2836 十 套内完成成本小计 2836 1.2 3404 按得房率80% 备注： （1）除地价信息外，其它数据均根据行业常