重庆房地产行业发展趋势研究.docVIP

重庆房地产行业发展趋势研究2003年是房地产行业“泡沫争论”年，而2004年对房地产行业影响最为深远的则是“泡沫争论”之声中的宏观政策在土地及金融领域的全面“调控”。在一系列调控之后，可以预计，2005年将谱写新一轮房地产行业持续健康发展的新序曲，2005年将是一个盘整年。 一、经济泡沫拉响预警警报 虽然宏观调控一轮又一轮，对房地产行业的“打击”一次比一次猛，但“泡沫经济论”的争执仍然一波高过一波。“房地产是否存在泡沫”一说虽然未有定论，但房地产过热的现象已经拉响了预警警报。 对于泡沫，辞典中的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，统称为泡沫现象。根据泡沫产生的不同程度和后果，分为两种。一是以过度投资为主因，价格远离价值，高价只能停留一定时间就破裂猛跌，对社会经济造成较大危害的泡沫经济。二是价格上涨但达不到泡沫经济的前述特点的经济泡沫（或叫一般性泡沫）。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它也因较大幅度涨价而带来各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂猛跌”现象，造成的危害也小得多。同时它也在一定程度上调节市场。 12：1以上的城市）也难脱泡沫经济的嫌疑。但作为直辖市的重庆—— ???????? ???????? 反映有效需求与供应间的比例关系的租售比指标重庆为1：150左右，低于1：150-200的限值，而杭州上海等则在1：300左右，重庆的有效需求支撑着市场的繁荣； ???????? 8%，合乎市场投资； ???????? 5∶1，按2003年全市商品房销售均价1596元/平方米，全市城镇居民人均住房建筑面积20.4平方米，全市城市居民人均可支配收入8094元计，4.02：1，房价收入比在合理区间内； ???????? 重庆的房地产市场总体是合理的，但2004年所表现出的急流涌进，确实有经济泡沫的嫌疑：23.7%；到9月份重庆主城房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅第三，超过北京、上海、杭州等地； 2004年全年重庆主城房价同比上涨13.7%，达到2184元/平方米（建面）。 ? 我们不否认重庆经济泡沫的时有出现，特别是以投资尤其是固定资产投资拉动经济发展的目前国内及重庆市场，房地产投资过速及急功近利可能时有显现。但2004年国家采取了大量的调控手段，土地和金融的市场化运作也已拉开序幕，这一切正是减少经济泡沫以防止经济泡沫过多而累积成泡沫经济产生的积极措施，是有利于房地产持续健康稳定发展的。 1、? 重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温，但土地政策并非如预期“大限临头”。 重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温。前三季度，全市房产企业完成土地开发投资21.97亿元，同比下降了7.1%；共完成土地开发面积667万平方米，而购置土地面积为651.43万平方米，同比下降15.4%。 2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，对土地供应严格把关，加大力度。国土资源部、监察部于3月联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》?规定，本市行政区域内的经营性国有土地使用权从10月1日将全部公开交易。 市场预期中,8.31大限来临,必将带来行业的洗牌……，但事实证明，目前房地产企业手里掌控着大量的土地，虽然从政府部门口子里释放的土地有限，而来自企业间的土地流动速度在今年开始活跃。由土地开始的项目间的并购合作在2004年开始风行，中小型企业与大型企业仍然活跃并存。因此，虽然重庆市土地开发和土地购置增幅双双降温。但1362.18万平方米，比去年同期增长1.2%。其中，住宅新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为191.67万平方米。 2004年发生根本性的改变，土地供应偏紧，土地成本也有渐高趋势。但土地政策毕竟为土地的市场运行提供了良好的市场环境，保证了房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。同时也是房地产经营走向成熟的重要标志。虽然当土地权力全部集中到政府后，政府本身对土地的一级开发能力尚待提升以更好的适应市场；虽然土地成本中尚含“定量的腐败成本”，但行业的理性和规范化趋势是不可避免的。 2、??? “加息终结房产泡沫，楼市崩盘近在眼前”不攻自破。 2004年央行大力着手控制房地产信贷规模。中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛