重庆普惠国际大酒店建设项目前景分析下.docVIP

优势，可以考虑对部分项目的经营管理额外采取引进酒店经营合作伙伴的模式。 酒店经营合作伙伴是指酒店的部分配套功能采取承包经营的方式而引进的专业经营公司，包括餐饮、娱乐、康体、商业等项目； 酒店引进经营合作伙伴，一定程度上分担了酒店业主方的投资成本和经营风险，同时也因为各自经营优势的叠加而增强了酒店综合竞争力，起到强强联手所带来的1 加1大于2 的效果； 考虑到綦江当地高端社会餐饮和社会娱乐场所比星级酒店更具有竞争力，也更符合当地高端客户的消费偏好。所以，本项目酒店设置较大规模的中餐厅和KTV 娱乐会所，一方面单独设置独立出入口以方便社会化经营，另一方面也可考虑将娱乐会所承包给专业经营商。 6.5 酒店竞争战略定位 1） 本项目酒店建成后将是綦江第一家五星级酒店，而且根据綦江城市建设和旅游业发展规划，后续也没有建设五星级酒店的规划，所以本项目酒店也可能将是綦江唯一的一家五星级酒店。因此，本项目酒店日后经营在綦江当地市场中基本处于“零竞争”的市场格局，结合本项目酒店的开发战略和定位规划，我们建议采取“市场领先、引导消费”的竞争战略。 2） 市场领先者策略：承接现有市场需求，坚持以产品水平为竞争力，保持市场最高占有率，领导市场竞争。 本项目酒店在硬件档次、经营规模、管理品牌、服务水平上均远远领先于綦江现有星级酒店的水平，树立了綦江酒店行业的新标杆； 服务功能的设置具有一定的前瞻性，能够根据市场需求的变化而重新调整和创新，硬件设备及装修档次定位适度超前，保持领先的优势不被竞争者轻易超越； 本项目酒店的入市不仅能填补綦江高星级酒店市场的供应空缺，满足当地现有高端消费需求，而且还将刺激和带动一定量新的高端消费需求的产生。 3） 需求引导者策略：以创新的产品引导当地新的消费观念和偏好，以此开拓全新的市场需求。由于綦江现有星级酒店的发展水平相对落后，本项目酒店设置的某些服务产品，如自助餐、行政楼层等，在当地市场将是创新，这需要酒店在经营中采取经营策略首先引导部分客源尝试消费，然后再推广和普及。 6.6 酒店类型定位 1） 按照行业划分，常规的酒店类型主要包括： 2） 根据本项目酒店的区位条件，结合酒店目标客源市场的定位，我们建议本项目酒店类型定位为商务型酒店。 本项目酒店位于綦江城市新区——通惠新区，作为承接老城区消费，同时带动新城区发展的高端经营性业态，酒店主要是发挥其商务服务的主导功能； 承接綦江现有三星级酒店的客源结构，本项目酒店将主要以企业商务客源为目标客源市场定位，其次满足政府公务接待需求； 设行政楼层专为高端商务客源提供VIP 服务，体现酒店商务服务的专业性和个性化； 虽然会议设施的设置在现有市场具备规模优势，但鉴于当地会议市场的实际需求，不建议将会议作为本项目酒店主导功能经营。 6.7 酒店档次定位 1） 按照酒店行业惯例和客人消费角度，五星级酒店习惯上分为：白金五星级、豪华五星级、标准五星级和入门五星级四类： 白金五星级：在达到五星级评星标准的前提下，设施规模和功能明显高于一般的五星酒店；而且在设施及内外装修等方面豪华程度极高；星级评定时总分数往往超过五星级标准分数多达50 分以上。 豪华五星级：在达到评星标准的前提下，设施规模和功能稍高于一般的五星酒店；而且在设施及内外装修等方面豪华程度较高；星级评定时总分数一般超出五星级标准分数在30-50 分之间。 标准五星级：只能基本达到五星级评星标准，设施功能、规模、装修及设施档次、豪华程度相对较低。 入门五星级：中国国情下的特殊产物，档次暂时达不到五星级的评星标准，但预留了升级标准五星级的空间。 2） 考虑到綦江高端客源的规模和消费水平对五星级酒店支撑相对有限，结合“成本控制、档次分级”的开发战略建议，我们建议本项目酒店的整体档次达到标准五星级水平，同时采取“高＋中”装修档次进行搭配： 酒店建筑的基础框架达到标准五星级酒店的要求，为日后酒店档次的升级预留空间； 重点打造高端客源经常消费的区域，将酒店的建筑外立面、大堂、行政楼层、中餐厅包房等按照豪华五星级档次进行装修，凸显酒店的豪华品质和高端形象； 控制酒店的投资成本，降低其他区域的装修标准，但应该注意在装修风格、色调上保持整体的统一性。 6.8 酒店规模定位 行业一般以客房数量来定位酒店的规模。本项目酒店的规模最终定位为 304间套客房。 主要基于以下因素的考虑： 1） 綦江当地政府对本项目酒店的建设规模提出了硬性要求，即客房数量必须达到300 间以上。考虑到当地政府对本项目酒店的高度重视和优惠政策支持，同时政府消费可能成为本项目酒店日后经营的主要目标客源之一，我们建议满足政府的要求，将酒店自然间客房规模设置为300 间，考虑一定套房比例后经营可用的钥匙间为304间套。 2） 参考永川区两家五星级标准酒店的