长沙市理想联邦项目发展战略1.docVIP

XX项目发展战略简报 序号 纲领 细则 内容概述 资源篇………………………………………………………………………………………………………………………第7页 1 市场竞争 区域 区域市场发展良好 物业 高层住宅，景观导向 价格 金鹰月湖区域内项目都以高价格面市 2 客户需求 置业流向 以开福区、芙蓉区为主力。星沙、省内其他城市为辅 价格承受 承受总价在60-70万左右，首付20万左右 物业需求 中高层住宅 3 资源整合 区位 交通良好、片区繁华世界、500强的产业基地 景观 月湖月岛、金鹰城、世界之窗、金鹰影视文化广场 配套 广电中心、诺贝尔幼儿园、向阳中小学 金鹰影视文化广场 企业 稳健务实的行事作风，多年项目实际操作经验，雄厚的企业实力 4 项目分析 四至分析 东：万家丽路，西湖楼，马栏山生活区 西：月岛 南：安置小区 北：三一大道（319国道），月湖水面 地形地貌 地势平坦适宜建造高层，沿北线地块高层可观月湖景观 景观 外部景观极好，北向可观月湖、翠园山，东北可观世界之窗及金鹰城，未来金鹰文化广场，西向可观月岛及浏阳河 交通 外部交通以319国道、万家丽北路为主 噪音 主要来自319国道的噪音，以及万家丽北路的噪音，建议设置部分隔音墙或隔音植被 5 核心优势 1 项目地理交通优越，属于新城市中心地带 2 属于最近城市中心的传统文化豪宅区域，板块成熟，具有强烈的价格支撑优势 3 大配套资源丰富，月湖、月岛、金鹰文化广场等集中于此 6 核心劣势 1 目前周边的生活小配套还不够完善，没有大型生活配套设施 2 地块位于319国道边上，噪音，粉尘污染严重 3 目前的规划、建筑、户型、园林、销售中心配套等，竞争优势不明显 定位篇………………………………………………………………………………………………………………………第11页 7 问题界定 1 如何在区域高档大盘林立的激烈竞争下突出重围？ 2 如何整合现有的景观与配套资源，并以此提升产品定位及产品价值发掘？ 3 如何在现有的建筑设计下，进行适当的调校以提高竞争力？ 4 如何在营销与推广中，拔高项目形象气质与销售价格？ 8 发展战略 原则 以借势金月板块的成熟为契机，以月湖与月岛为景观依托，突出大配套弱化小配套，共同做大板块，卖高价格 企业 通过大型项目的操作，提升企业的运营能力，使企业发展更上一层楼 财务 在土地成本与建安成本合理控制的情况下，力争最高销售价格，促进企业获得高额利润 品牌 通过高档次的项目塑造，实现项目品牌与企业品牌双重飞跃 9 案名建议 主推 理想·联邦 10 档次定位 高档品质，顶级气质 11 整体定位 领袖月湖·50万㎡国际公民城邦 12 产品定位 公园城邦·比肩世界 13 形象定位 为一个城市立传，为一个世纪导航 14 客户定位 形象 领袖世界的国际公民 来源 以开福区，芙蓉区为主，星沙及省内客户为辅，主要来源：广电、湘雅、南航、163、国防科大、长大、星沙开发区等单位的高层人员 年龄 30-45岁 共性 意识现代，讲究健康与身份感，热爱自然，尤其喜爱生活的品质，投资欲望强烈 15 价格定位 现售价格 5500元 预计价格：以项目入市时间与价格增长来看，如产品与营销得当，可以做到5700-6500元 产品篇………………………………………………………………………………………………………………………第22页 16 总体规划 设计原则 建立以景观导向型的总规原则，优势高层大户型朝月湖公园，小户型沿街，中等户型陈列地块各区域 功能分区 拉大间距留足绿地，建议设置1-2栋中心豪宅楼王带动整体价格形象 建筑摆放 严格的南北朝向设置，如有地形红线限制，最多东西偏15度 17 竖向设计 地形高差不复杂，建议设置可自然通风采光的地下（半地下）车库 18 户型设计 原则 突出赠送面积与景观朝向两大原则，拉大户型面积分化，90以上户型以120-160的三房四房为主，90以下户型以80-90左右小三房为主，整体户型以中等偏大为核心 赠送 以超过普通项目一倍尺度以上的大阳台，大飘窗，大入户花园，内庭院等四大手段赠送，争取得房率提高到90%以上 19 户型配比 两房 70-85平米占20% 三房 小三房：80-90平米40%，大三房：120-130，25% 四房 145-160平米占10% 五房 160-180平米占5% 20 建筑形象 风格 以新古典主义为核心，塑造形象高端成本适宜的建筑 形体 普通型以矩形建筑为