长沙河西麓南商业项目市场研展及营销策划整合报告1.docVIP

目录 一、 项目市场总原则： 1 （一）市场定位原则 1 1、商业策划整合思路依据 1 2、我们的总体研究思路 1 （二）关于市场的思考： 3 1、项目发展存在的风险： 3 二、项目商业瓶颈的市场突破 8 （一）关于生活方式（life style）的思考 8 1、创意地产的提出 8 2、创意地产的概念 9 3、创意产业的特点 9 （二）项目形象定位 10 1、有创意，但不一定有价值： 10 2、做品牌只有一个问题： 10 3、我们要把我们的项目做成： 10 三、产品业态定位 11 （一）、我司认为： 11 本案即将开发的商业部分应该是一个创意主题样板街区。 11 （二）、创建目的： 11 （三）、市场策划理念： 12 （四）、商业业态规划 12 （五）项目经营规模及档次： 15 （六）、产品设计定位建议： 15 （七）、项目价格定位 16 四、关于形象定位方向一： 19 （一）、项目形象 19 （二）、碗的提出： 19 （三）、用“碗”来包装项目可以从以下三个方向： 21 （四）、于是，有了项目的命名： 22 （五）、如何包装十三碗？ 22 五、如何规划十三碗？ 24 （一）、规划核心思想： 24 （二）、平面设计核心要点： 24 （三）、建筑和园林设计建议： 29 六、如何推广十三碗？ 32 1、总体推广策略： 32 1）、制造话题： 32 2）、高调经济： 32 3)、高效传播： 33 2、销售推广模式 33 1）、销售招商同步进行： 33 2）、长期蓄水，短期认购，火爆快速销售销售模式，最大化消除投资者对项目铺面是“内街”的顾忌，带旺销售。 33 七、关于创意表现 34 八、项目定位方向之二 青年主题街 37 1、项目定位回顾 37 2、对项目主题的整合 37 3、项目的潜在客户群 37 4、小结：所以我们要创造的，是这样一条街： 40 5、项目产品层面定位 40 6、案名推荐二： 40 7、LOGO示意： 41 8、形象创作： 41 9、项目形象推广系统 43 九、项目定位方向之三 时尚主题街 47 1、在十三碗，西Q地带之外，让我们再换一个思路来联想…… 47 2、项目定位思考的出发点： 48 3、项目定位 48 4、案名建议三 48 5、LOGO示意： 50 6、业态定位： 53 十、项目经济测算： 65 （一）、项目投资成本估算 65 1. 项目主要经济技术指标 65 2. 项目开发成本估算 65 3. 项目开发费用估算 66 4. 项目开发费用 67 5. 项目投资总成本 67 （二）、项目投资收益估算 67 1、项目总销售额 67 2、营业税及附加 67 3、项目税前利润 68 4、土地增值税 68 5、企业所得税 68 6、税前投资利润率 68 7、税后利润 68 8、税后利润率 68 项目市场总原则： （一）市场定位原则 1、商业策划整合思路依据 定位依据一:符合项目本土实际 定位依据二:符合城市发展方向 定位依据三:符合商业业态发展趋势和规律 定位依据四:差异性原则 定位依据五:定位坚持的原则 定位依据六:适度前瞻性 定位依据七:最适合发展模式 定位依据六:逆向思维原则 2、我们的总体研究思路 发展商实现自身利益最大化,业主取得投资收益,商家取得经营利润,消费者得到体验和满足. 关键点：对特色商街定位的思考[一]： A.商业业态的复合性、多元性？商业要塞的标识性、旗帜性？ B.特色街区的合与分，独特与聚集城市是否鲜明、是否合乎市场发展要求？ C.能否 “一店一主题”或“一片一业态”布局？ D. 街区尺度[步行与车流]及交通动线组织的合理、有序、高效？ E. 街区原有历史感与现代功能的平衡性？ F.对于商业街区的商业展示是否更多关注？“土、特、奇、新”SHOW？ G. 体验式、互动沟通式商业环境与功能的体现？ H. 街居景观尺度与主题人文商居景观的打造是否丰富、生动？ I.有否“统一经营、统一管理、统一招商”和专业运营公司？ J. 公共文化休闲空间、场所对街区的支持作用与互促关系？ K. 街区外围主干道与小街道的标识系统，及与中心商区的有效结合？ L. 民居人文建筑的传承再造与现代商业设施的结合？[传统元素与现代材质] 关键点：对特色商街产品和业态的思考[二]： 特色商业产品设计应该成为： 地标商业区：城市标识建筑体； 核心商业区：第4代商业步行街STREET ＭALL [街上街、街内街、 街后街、街底街]； 复合商业区：国际品牌量贩店、时尚前哨、综合商业体； 主题商业区：文化主题商业区、湖湘艺术主题商业区、国际风情体验特区； （二）关于市场的思考： 1、项目发展存在的风险： 1）业态定位原则:符合长沙人经营和投资习惯 长沙人对商业经营和投资习惯 1)、经营习惯:在长沙都