长龙营销推广操作方案.docVIP

长龙地产商业物业项目 发展策略规划大纲 本次提案的思考原则 高度总结，概括项目产品的核心卖点。 与当前投资人购买心理，消费追求保持同向性、一致性。 能充分反映项目暨供应高厚实的文化底蕴。 具有明显的市面上场区隔作用。 能快速、有效地夺取市场注意力。 项目产品主题概念设定 长龙·黄石形象 社区休闲型物业 长龙·牧羊诗苑 复合型物业 长龙·黄石形象市场策略设计： 楼层定位建议： 长龙，黄石形象： 一层：加上“休闲创业一条街” 长龙，牧羊诗苑 一层：超市与餐饮生活配套行业——合称“城南社区生活广场” 二层：“商务公寓区（进行产权酒店类操作）”（以长龙独特的优美绿化为居住功能卖点，突出开发区外来人口及商务短期客户的商机需求，吸引投资者加入） 三层：加工园区类（另议） 功能定位 楼层定位 一层：补给休闲类，精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型小区店〈贯通三层〉）。 二层：服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。 三层：秘密休闲类（档） 品质定位 绿化 广告位 外观风格统一修饰，按经营定位赋予每个商业经营以不同的特色 非经营面积进行到位装修 外设入口使用无墙设计 宣传模式 长龙·商业周刊 长龙·商业视点 会员俱乐部 软件支持 物业服务 保险 营销策略 稀缺性 虚假信息制造 编账、算账、对账 返利 公益参与 长龙.黄石形象营销推广操作方案 壹●项目概况分析部分： 黄石市区的商业概况： 黄石市区各商业分布及特点： 项目SWOT分析及总体思路拟定： 贰●项目定位策略部分： 项目核心价值体系定位： 项目概念定位： 项目功能定位： 街区文化规划： 叁●营销推广操作部分： 营销推广方案： 广告宣传推进方案： 肆●发展过程中的风险防范对策 风险之一：开发商打雷消费者不下雨 风险之二：产出投入比超出预算范围。 风险之三：出现更有竞争力的竞争对手。 壹●项目概况分析部分： 黄石市区的商业概况： 黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。黄石是一个因企设市的矿冶之城，直到目前，上世纪五十年代建设的旧楼房、旧小区还有很多） 家电：该行业数量较少，分布不集中且所在位置均较偏僻，经营品牌已厂家代销为主， 餐饮业：分部散，不集中， 休闲娱乐：比较单调且业户数量较少，经营情况一般，主要是咖啡厅、洗浴中心、茶楼、健身等，洗浴、茶楼； 综合服务：主要指婚纱摄影、美容美发、药店、网吧、蛋糕房等行业，此行业业户数量较少但实力较强。 项目SWOT分析及总体思路拟定： 1、项目SWOT分析： 对于任何一个房产开发项目而言，清晰掌握自身所具备的优势与劣势，威胁点和机会点，对于项目的成功推进是置关重要的。因此，结合前期市场调查的情况和对项目自身状况的分析，就项目的状况分析如下： A、项目的优势和机会点： ◆地段优越，规模空前—— 地处距离传统的商业区域不到200米，背靠风景迷人的磁湖和高档的物业小区，离长途汽车站近，又和周边项目相互连成一体（颐阳华庭、金翌豪庭、江天世纪等）裙楼相应将打造一个全新的商圈规模超前，必将形成规模效应； ◆唯一定位经营，业态领先一步—— 在社区休闲型物业是一个空白。业态主题本身对于就是引领潮流的时尚概念，黄石政府正在大力开发旅游、休闲、娱乐资源，项目业态定位符合当地居民、政府、旅游部门、经营者的发展需求；特别是项目实行统一经营、管理也是当地非常接受的，社区休闲型物业的开发在一定程度上会增加投资信心；目前，黄石还没有一条规划社区休闲型物业这都将使该项目成为一个城市亮点。 注：一层：补给休闲类，精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型小区店〈贯通三层〉）。 二层：服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。 三层：秘密休闲类（档） 购房需求活跃，商业前景看好—— 根据当地商业用房的销售价格和近期销售量及当地经济发展状况分析黄石市每年对新建商品房的需求面积为65万平方米。而2003年1－8月份，商品房可供销售面积仅13.6万平方米，仅占同期需求量的31.63%。商品房空置面积仅4.4万平方米，其中空置一年以上仅有1.6万平方米，空置面积仅占三年来商品房竣工面积的6%左右。 ◆规划亮点频增，营销突显优势—— 与黄石前期同类项目相比，项目占地5200佘平方米，建筑面积为3000平方米，容积为5.77，3栋19层联体高层，全框架结构，项目规划为：地下层为车库，一层——三层为商铺，四层为空中花园，五层为办