阳澄湖战略规划与旅游地产科学选址技术.docVIP

许豫宏教授：阳澄湖旅游战略规划与旅游地产开发设计的科学选址技术—盛方咨询 阳澄湖旅游虽发展多年，但是旅游品牌远远逊色于阳澄湖大闸蟹品牌。自09年初成立管委会之后，开始申报省级旅游度假区、有序规划。因管委会不具备整体开发阳澄湖的实力，因此需要通过实施招商途径对阳澄湖进行整体开发。 阳澄湖管委会依据《阳澄湖总体规划》对28块功能地块进行招商。中国浩远集团成为阳澄湖旅游产业发展的第一批招商企业。然而，浩远集团是一家主要做国际工程的民营企业，初涉旅游。没有旅游开发的经验，更没有与政府谈判的思路和策略。 本项目肩负着阳澄湖高端发展诉求与浩远集团顺利进军旅游业战略使命的双重任务，为此，战略规划与市场运营专家许豫宏教授做项目首席专家进行全程创意，并协助项目组进行总体把握运营策略。首先要代表浩远集团与阳澄湖管委会谈判，提供全程项目运营服务；其次在28块招商地块中，选择最利于浩远集团的地块；最后，分析阳澄湖发展现状及未来前景研判，量身定制本项目开发思路及核心项目。 一、选择土地——判断阳澄湖发展所需，锁定最佳投资地块。 1、斟酌管委会与浩远意向开发地块 在项目组介入本项目之前，管委会和浩远集团已经约定了开发地块。该地块招商内容：建设一个地标性的旅游建筑（高133米），并依托标志性的建筑，建设一个大型的游客活动广场，即美人腿广场，该广场可设置欢乐海洋世界、剧场、水上芭蕾表演、极速飞车等项目。标志性建筑是核心亮点，是度假区的制高点。 项目组认为目前，阳澄湖旅游发展处于向旅游度假区发展的启动阶段。意向开发地块的定位是以标志性建筑为主体的美人腿广场，如果首期开发此地块，则有些操之过急，原因有三： 其一，阳澄湖需要的首先是标志性旅游项目，供游客参与、体验的项目。能为阳澄湖旅游快速发展起航的标志性项目。 其二，从文化的传承角度考虑，阳澄湖拥有原生江南传统文化的本底环境，标志性建筑的立意，应从文化传承角度出发。 其三，大多成熟的旅游区发展路径都是首先打造集群旅游项目，然后形成规模效益做大市场，最后适当建造标志性景观（尤其是投资大、回报周期长、效果奇特的景观）。 2、对比管委会提供可选地块 在对管委会与浩远意向合作地块进行斟酌之后，与管委会及相城区政府领导及时会议沟通，双方一拍即合。管委会立即提供另外两处招商地块进行选择。备注：《阳澄湖总体规划》将沿湖300米用地做为景观绿地进行控制。 A地块，面积约 200亩。具有以下优势：其一，位于美人腿岛中心位置的边缘地带，坐拥270度环湖景观，对岸可观莲花岛美景，还可就地利用地块滨湖300米景观绿地，将其自然衔接，做为旅游度假设施的前庭或者后院；其二，远离旅游度假区主干道及游客码头和游客服务中心，是一处私密性较高的区块。其三，距离地热资源较近，除了便于开发主题鲜明的温泉度假设施之外，还可降低温泉管道设施成本。但也有一些不足：该地块面积过小。难以形成规模效应。即使集约化利用土地，也难以打造出高质量的度假产品。 B地块，面积约168亩。具有以下优势：毗邻主干道、码头交通枢纽处，容易就近吸引游客；不足之处是位于交通枢纽位置，有大量人流过往，私密性较差。 3、提出投资开发最佳地块 综合考虑之后，项目组提出在现有A地块的基础上向南扩展，呈带状布局，扩大规模。 将沿湖300米禁止建设区域直接纳入，做为项目地的后院。开发以温泉为主题的高端旅游度假实施，结合美食+康体+休闲+运动+商务会议功能。 按照常规，项目组按照合约签订的地块做出方案即可。但是，从客户的利益出发，项目组大大超越了合约规定的工作量，利用一周的时间做出《中国浩远集团苏州阳澄湖开发地块选择咨询报告》赠与浩远集团，在京与浩远集团高层领导交流，得到高度认可和好评。随后项目组首席专家许豫宏与浩远董事长刘代文一同赶往苏州同管委会协商。三方沟通之后，现场划定规划红线（289.5亩），管委会同意将沿湖300米景观绿地由浩远集团投资建设并且优先使用（206.5亩 ）。 二、战略策划——全方位立体化考量，铺平浩远集团进军阳澄湖旅游开发之路。 1、 三大破提点，指出路在何方 ? ●从实现阳澄湖旅游与阳澄湖大闸蟹品牌齐名破题 本项目在市场营销上要紧抓阳澄湖品牌不放，并且与阳澄湖旅游度假区捆绑营销。 ?●从依托长三角休闲度假与商务旅游市场破题 未来城市轨道交通等一些列高速交通的实施，将极大地扩大阳澄湖的辐射半径，交通上，本项目具备成为长三角休闲度假、商务旅游出游的首选项目。本项目在产品的构建上要充分服务于这两大市场板块。 ? ●从紧抓