项目结案总结报告.docVIP

项结案前言（序） 4 **大事记 5 一、现场营销事件大事记 5 二、项目开盘大事记 6 项目总结 6 第一部分 思源公司介入项目时的项目基本情况 6 一、项目的相关批文批件情况 6 07年9月底进场后，项目相关文件逐步到位，并于次年开盘销售。 6 二、土地情况（或工程情况）及开发计划（含工程计划） 6 三、甲方对项目销售进度及销售利润的预期 6 第二部分 项目前期分析的中心思想及结论并后期的修正和总结 7 一、宏观及区域分析的中心思想及结论 7 二、土地何时何地的研究结论 9 三、项目初步策划的中心思想 9 （一）初步策划的中心思想 9 （二）后期营销思路的调整与营销执行 13 四、市场调研的结果和投资效益分析结论 14 五、市场和新产品定位 16 1、首层LOFT重新定位为“CBD院墅” 16 2、LOFT产品提前面市 16 第三部分 营销推广方案的中心思想及后期的修正和总结 17 一、目标客户的分析结论及后期执行时的修正结果并总结（后期客户分析以季为单位） 17 二、前期竞争对手的分析及后期执行时竞争对手工劳动和的演变过程对本项目带来的影响。 19 三、媒体策略的中心思想和后期执行的修正原因及总结（含各类媒体的运用和执行总结） 19 1、平面广告 19 2、户外广告 21 3、网络广告 22 4、短信 23 5、直投广告 24 6、商场、写字楼巡展 25 7、银行定向推广 25 8、销售工具 25 四、营销成本计划和实际发生情况总结 26 1、营销成本计划： 26 2、实际发生营销成本总结 26 2、营销费用比例 28 第四部分 销售策略执行情况及总结 28 一、定价策略执行总结 29 1、项目价格制定整体策略 29 2、价格制定及执行总结 30 二、涨价计划执行总结 30 1、价格上涨期： 30 2、价格攀升期： 31 3、价格下调期： 31 4、价格回升及价格稳定期：2009年1月1日至结案 32 三、销控总结 32 第五部分 销售管理过程总结（以下总结都以季为单位） 32 1、人员架构 32 2、项目人员每季度的工作状态和调整方法 33 第六部分、促销公关活动的总结 33 一、以积累客户为主要目的的公关活动 33 二、以客户维护为主要目的公关及促销活动 34 三、针对有效目标客群的公关活动 34 四、销售中期及后期的暖场活动 34 结案综述 36 一、结论 36 二、主要经验 36 1、注重产品差异化 36 2、特殊销售时期，审时度势，抓住销售契机 36 3、重视点线面转换的精准营销 36 4、密切关注市场动向，准确把握竞品项目的销售措施，提升项目销售和策划人员的市场敏感度，及时调整营销策略 37 5、提前对销售过程中的问题进行预判，规避未来可能出现的风险 37 三、主要教训 37 前言（序） 截止到2009年11月1日，**项目已完成全部住宅部分的销售，实现签约961套，签约面积90082.04平米，签约金额18.3亿元，此外，商业实现签约42套，签约面积3902.1平米，签约金额8951万，累计签约金额19.2亿元。 在2007年到2009年期间，我们参与了**项目的营销工作，历经了房地产市场的起起伏伏，也历经了项目运作过程中的坎坎坷坷，两年多的朝夕相处，让我们难以忘却这个项目所带来心灵上的悸动。在与**地产的合作过程中，我们深刻的学习到了品牌开发商完善的项目运作流程与严谨的做事风格。**项目组全体成员也本着思源“责任为先”的经营理念开展项目的整体营销工作，从而使项目顺利结案。 **项目取得今日的业绩，离不开各个单位及众多下属部门和人员的通力合作，在这里谨代表思源经纪**项目组对在本案销售过程中做出突出贡献的单位、部门及个人表示由衷感谢： 项目整体投资开发及后期物业经营公司： 发展商： 项目相关协作单位： 景观规划：香港ACLA国际景观规划公司 建筑设计：韩国履露斋建筑事务所 上海日清建筑设计有限公司 室内设计：香港壹正企划有限公司 北京选择建筑设计咨询有限公司 广告设计：北京博思堂广告有限公司 营销代理：北京思源集团 同时对思源经纪**项目组全体人员在项目操作期间表现出的专业工作态度和通力合作表示感谢。 **大事记 一、现场营销事件大事记 2007年9月26日——进驻临时接待中心，通过前期宣传积累意向客户。 2007年11月24日——开始办理甲天下会员卡（认购使用），第一周办理481张卡。 2007年12月1日——在嘉里中心举办**推介会，对**地段、户型、园林、建筑设计等进行详细推介，现场到访300余人，现场领取300余张优惠券。 2007年12月20日——正式接待中心进场，接待中心正式进行使用，使前期意向客户到现场亲身体验项目规划及品质。 2007年12月22日——样板间接待中心开放，让客户深