香樟语林营销推广方案1.docVIP

0 □前言 □项目规划概况 1 □项目形象推广分析 2 推广劣势分析 3 优势所在 5 □项目形象推广要点分析 10 □项目营销推广形象定位 14 □营销推广方式 19 □项目价格策略运用 28 □项目推广阶段划分 29 □项目阶段营销推广策略 31 □后语 65  伴着三峡效应,宜昌市房地产市场逐步走向成熟，机遇不断，市场竞争也日趋激烈。发展商的开发理念日趋成熟，购房者置业更加理性化。但是，从目前看来，宜昌市各大楼盘尚未形成一个良好的营销模式。一般情况下多为房地产开发商自产自销，且销售人员个人素质普遍偏低，在销售过程中很被动，往往都采取一问一答方式，不能给客户留下深刻的第一印象，因此强有力的营销推广是楼盘出奇制胜的法宝。 为此，我司对香樟·语林项目进行了针对性的市场调查，经过科学的分析论证，对项目目前所处形势有了更加深入的了解。继《项目定位报告》和《项目概念策划报告》之后，做出了这本符合香樟·语林自身特色的个性化营销推广方案，以期达到树立香樟·语林的品牌形象、促进项目销售的作用。  项目技术经济指标： 总用地面积；20000㎡ 总建筑面积：34578㎡ 容积率：1.76 绿化率：37% 停车位数：95  房地产项目营销运作的要诀之一，就是项目的形象定位及其推广，形象定位直接体现项目档次，并且决定项目后期推广方向；而形象推广得力与否则直接关系到项目后期销售业绩。 我司在此份营销推广方案中，从香樟·语林形象定位及整体推广策略入手，正视项目推广难点、挖掘项目可利用的推广优势，以此作为项目后期营销推广方向的依据，为其后期销售工作的开展打下良好的基础。  通过对项目自身存在的劣势进行分析，了解项目的弱点所在，从而在后期推广中针对性的采取各种途径将其弱化，甚至于达到化腐朽为神奇的效果，为项目的整体营销战略服务。 1、项目地块北面临体育场路，呈三角形。场地地势落差较大，临近体育场路部分与临近半导体厂部分落差达到近20米，给项目规划带来很多不便；并且不可避免的将有部分住宅为东西朝向，给日后的营销推广造成一定阻力。  2、从地理位置来看，虽然项目属宜昌市城区，且离闹市区（国贸购物中心、夷陵广场）只有一站之遥，但是，从宜昌市民的居住习惯角度看来，这一站路已是很长的距离，并进而影响到他们做出购买决策； 3、交通不便。项目地块的路况较好，其主要进出要道绿箩路通往宜昌市三大主干道之一——东山大道，但是，到目前为止，并无一路公交车进入，居民出行极为不便； 4、项目所在地的知名度较低，市民对其认同感的培育需要有一定的过程。  通过对项目优势分析，了解项目的特点所在，明确后期推广的重点，在卖点整合中加以充分利用。 优势一：闹中取静 居家首选 宜昌市市民对地段的认同感很强，在这里，购房的影响因素除了地段，还是地段，项目地块位于西陵区与东山区之间，虽然离闹市区还有一定的距离,但如果开发商可提供小区专用中巴车接送，或者引进公交线路，则使项目所在地变成了理想的居家选择。追求宁静，居家当然要退居二线；闹中取静，邀约繁华尽在举手之间。  优势二：怡人美景 赏心悦目 香樟·语林处于两大绿化景观公园的中心点。绿箩公园内绿树成荫，空气清新，美景不仅怡人，而且是人们晨练休闲的好地方。而东山游乐园更是宜昌市最有特色的公园之一，军事演习场、水上世界、革命历史纪念馆、三峡濒危植物展示园等等，是周末休闲的好去处，既可以舒缓一周的紧张与郁闷，又可以让孩子增长见识、全面成才。 现阶段人们对于居住环境的要求越来越高，买房当然要买环境，因此香樟·语林外部可借助景观资源丰富的优势，在后期的推广中，对购房者起到较强的刺激作用。  优势三：高校林立 健康永恒 A、高校云集，伴您子女一路成长：超前幼儿园、铁路坝小学、宜昌市七中、宜昌市十六中、三威外国语学校、三峡大学职业技术学校、城建学校、三峡大学理工学院，良好的教育配套为广大业主解除了后顾之忧；从一个呀呀学语的孩童，到风华正茂的栋梁之才，只在举步之间。 B、运动就在家门口：在香樟·语林人的眼中，宜昌体育馆就是业主的私家休闲场所，生命在于运动，生命源于运动。再加上水厂游泳池、凌泰保龄球馆等，更加丰富了他们的业余生活。快乐无限、健康永恒。  优势四：  优势五：香樟林里 自然绿化 香樟·语林的园林设计独树一帜，别具风情；郁郁葱葱的香樟林，水花四溅的叠式瀑布，清澈的小溪里鹅卵石若隐若现，还有那三峡石园林