物业销售招商策划创新.pptVIP

四、整体业态布局 现代服务 餐饮 现代服务 餐饮 高档商务会所 流行购物 -1F 1F 2F 5-6# 3-4# 操盘篇 5 商业操作建议 一、商业经营布局 二、商业同步推售建议 三、商业管理模式建议 四、商业配套建议 一、商业经营布局 ■3-4#楼负一层经营布局 2200㎡ 1750㎡ 高档娱乐城 目标设定 夜色倾城 天上人间 雨和楼 目标设定 皇室 名门 樱花园 会员制高档会所 ■3-4#楼一层经营布局 口腔连锁 SPA\健身馆 美容整形 目标设定 佳美口腔 一兆伟德 康美整形 施而美整形 社区配套 便利店 洗衣店 名烟名酒 发廊 音像 花店 宠物店 中介 目标设定 可的\好的 康洁洗衣 荣氏\苏捷 华仔\巨涛 多来咪 皇氏 马兰德 中广\裕兴 ■3-4#楼二层经营布局 特色高档餐饮 目标设定 滋奇火锅 蜀王火锅 ■5-6#楼负一层经营布局 目标设定 奥特莱斯 FOXTOWN名品折扣 3500㎡ ■5-6#楼一层经营布局 现代服务 目标设定 银行 移动 联通 电信 铁通 特色餐饮 目标设定 大长今韩国料理 花舞日本料理 福氏炖品 麻婆豆腐 东北大骨头 湘江老厨 骨里王 云南土菜馆 1+2层合计:1200㎡ ■5-6#楼二层经营布局 特色高档休闲 目标设定 常春藤 城市花园咖啡 猫空 悠仙美地 高档特色餐饮 目标设定 泰国村鱼翅 金满楼海鲜酒店 燕鲍翅 1+2层合计:1200㎡ 二、商业同步推售建议 ■招商销售步骤建议 招商策略： 主力店招商先行 全面招商销售同步 1 4 3 2 关注主力店和品牌店效应 控制招商节奏、比例 倡导差异化经营 选择好开业时间 08.5.1 08.7.1 08.9.1 08.10.1 08.11.1 09.7.1 08.5.1 主力店招商 -1F品牌折扣 高档会所 高档娱乐 VIP认筹 08.9.7 主力店确定 08.10.18 开盘销售 08.11.1 品牌店招商 5#1-2F口腔\整形 6#2F特色茶馆 3-4#1-2F高档餐饮 09.7.1 品牌店确定 ■商业销售招商脉络： 差别销售和差异化经营： 物业的可销售部分在销售时需要重视以后错位经营的重要性，如果实行无差别的价高者得策略，后续一些经营能力差、业态重复的商铺经营不善的现象肯定会出现，个别商铺的经营不善同样会影响到整体商业价值的提升； 关注主力店和品牌店效应： 对于集中式大商业招商和销售而言，主力店和品牌店效应明显，大的有影响力主力店和品牌店能全面提升整个商业物业的全面升值，因为其本身的聚客能力也是其他中小商户的客源保障和经营信心保障； 控制招商节奏与比例： 招商是商业物业营销推广链中最重要和附加值最高的环节，但是招商不同于销售，商业项目最好能一气呵成，因为销售是统一开售的，一旦入伙，就容易出现节点，要趁人气最旺时期，至少冲到80%-90%，才能保证人气的持续，使后期招商更为顺利；依据项目短期价值体现的难度,需要增加主力店 、品牌店进驻促进，建议招商比例控制在47%； 选择好开业时机： 招商完成后，规划好统一的开业时间就很重要了，一边营业一边装修显然达不到开业要求，具体的时间选择上则以节假日为佳，因为商业物业的开业对人气要求很高，为能有更多人烘托开业盛况，统一制造开业兴奋点（利益点）也是必要的。 2008年度 2009年度 时间 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 推广 形象导入 价值诉求 公关活动 价值体验 价值挖掘 价值提升 招商 主力店 人气店 次主力店 散户 销售 销售准备 客户蓄水 强销期 持销期 焦点运动 尾盘 形象导入、现场包装、主力店开始招商 客户积累、活动造势 形象升级、主力店确定、价值认同、开盘热销 品牌店招商、焦点运动战 08.5.1—08.7.1 5月全国火车站 商业图片展 系列软文炒作 08.7.1-08.9.1 7月20日商业论坛 投资推介会 08.9.1-08.11.1 9月7日 主力店签定仪式新闻发布会 10月18日开盘 08.11.1-09.7.1 ■整体营销阶段划分 VIP客户积累 散户招商、商家进驻 ■开盘前客户锁定步骤： 全国各地火车站商业图片展览 系列软文炒作(地段\规划\商业前景\主力店等) 形象包装、相关信息发布 商业论坛\投资推介会 VIP卡认购 主力店意向签定仪式暨新闻发布会 蓄势，赢得市场主动 造势,形成价值认同 公关,构筑商业前景 “跑马山庄国际街区杯”全国各地火车站商圈图片展 一、活动目的 □通过全国火车站商业繁华氛围呈现，勾起镇江人对火车站商业版块关注，进而对项目关注； □提高客户对项目版块信