完善我国住房抵押贷款市场分析研究.pdfVIP

内容摘要 目前，住房业已经成为我国国民经济的支柱产业。随着我国工业化和城市化进 程的加快，其在我国经济发展中的作用和地位日益增强。住房业的发展离不开金融 的支持，尤其在住房消费领域表现得更为明显。住房抵押贷款在增加住房商品消费、 促进住房业和国民经济发展方面发挥着越来越重要的作用。 住房抵押贷款市场是指住房抵押贷款创造和交易的市场。完整的住房抵押贷款 市场由两个子市场构成，即创造住房抵押贷款的一级市场和住房抵押债权转让的二 级市场。住房抵押贷款二级市场有两种形式，一种是非证券化的二级市场，另一种 是证券化的二级市场。由于证券化形式具有更高的流动性，从而成为形成二级市场 的主要方式和途径。一级市场的发展离不开二级市场的支持，二级市场在化解市场 风险、开辟融资渠道以及保障金融和国民经济稳定方面起着关键的作用，反过来， 二级市场的发展也须以一级市场为基础，一级市场在风险控制和证券定价两方面起 着基础性的作用。 我国住房抵押贷款市场是在住房制度改革和整个住房金融发展中逐渐形成和发 展起来的。1985年中国建设银行深圳分行发放了首笔个人住房抵押贷款，揭开了我 国住房抵押贷款市场的序幕，但我国住房抵押贷款市场真正获得实质性的大发展是 在从上世纪九十年代末期才开始的。整个住房抵押贷款的规模从当时的不足200亿 已经增长到2004年近1．8万亿的水平，平均每年的增长速度都在一倍以上。 随着我国住房抵押贷款业务的蓬勃发展，住房抵押贷款市场中出现了诸多问题。 其中最突出的就是住房抵押贷款市场存在结构性缺陷，即仅存在一级市场而不存在 二级市场。这带来两大主要后果：一是积聚在一级市场上巨大的风险无法通过二级 市场来加以分散。若风险积累到一定程度将严重影响商业银行的正常运营，并给国 民经济稳定带来危害。发生在上世纪六十年代末期的美国储贷机构危机就是最好的 例证；二是商业银行等抵押贷款发放机构无法利用二级市场来新的开辟融资渠道获 得更多可贷资金，从而限制了抵押贷款市场规模的扩大。而且，在我国住房抵押贷 款一级市场上存在抵押贷款供给缺口较大、抵押贷款品种单一、抵押贷款管理不规 范和贷款风险控制能力低下等诸多亟需解决的问题。另外，中介机构发展质量整体 不高、社会信用制度等有关市场基础制度不健全和法律法规不完善的问题也日益突 出。 与我国住房抵押贷款发展情况类似，国际上具有代表性的美国和加拿大住房抵 押贷款市场发展中也不同程度出现上述问题。这两个国家住房抵押贷款市场的发展 经验对完善我国住房抵押贷款市场具有重要的借鉴意义。其中给我国最重要启示就 是政府必须在住房抵押贷款市场发展中发挥中流砥柱的作用。这一点尤其在美国住 房抵押贷款市场发展中表现得淋漓尽致。正是由于美国政府在抵押贷款担保和保险 机构、二级市场运行机构以及市场法律法规基础制度设施建设等方面发挥的主导作 用，才使美国住房抵押贷款市场成为国际上最发达、成熟和完善的抵押贷款市场。 “他山之石，可以攻玉”。完善我国的住房抵押贷款市场应从以下方面采取相应 政策措施： 首先，在一级市场完善方面，从贷款供给主体和贷款品种两方面入手，增加抵 押贷款供给满足借款人需求。一方面，提高现有抵押贷款供给主体活力。通过继续 深化国有商业银行改革提升整体商业银行发展水平，同时增加贷款供给主体，积极 探索和鼓励民营银行发展；另一方面，创新住房抵押贷款产品，加快开发新的抵押 贷款种类。 其次，建立健全市场风险监控和防范体系，以降低一级市场风险，同时为建立 二级市场作好准备。一是关注宏观经济法律环境的变化带来的风险；二是提高商业 银行风险管理能力；三是构建全社会信用体系；四是提高金融监管的有效性以及时 化解存在的风险。 再次，积极发展我国住房抵押贷款二级市场。借鉴国际经验，建立二级市场途 径主要是实施住房抵押贷款证券化。目前，国务院已经批准我国住房抵押贷款证券 化试点工作，住房抵押贷款证券化实践已经迈出实质性步伐。但我国立即开展大规 模住房抵押贷款证券化仍存在一些障碍，最大的障碍就是法律法规制度方面。相对 于公司模式，信托模式能有效地克服目前存在的法律限制，因而是我国开展住房抵 押贷款证券化的现实模式选择。 最后，增强政府在住房抵押贷款市场发展中的作用。一是建立政府主导的抵押 贷款担保和保险机构；二是成立政府控制的抵押贷款证券化机构；三是建立健全住 房抵押贷款市场法律法规体系等方面。 关键词： 住房抵押贷款住房抵押贷款市场 住房抵押贷款证券化