北京保障性住房资金需求量化研究.pdfVIP

第 17卷 第6期 首都经济贸易大学学报 (双月刊) Vo1．17，No．6 2015年 11月 JournalofCapitalUniversityofEconomicsandBusiness NOV． 2015 北京保障性住房资金需求量化研究 葛红玲，张 雪 (北京工商大学 经济学院，北京 100048) 摘 要：保降生『住房建设需要巨大的资金支持，但这项工程到底需要多少资金投入，由于测算依据 和方法存在争议，目前尚无准确的量化数据。本文考虑长期、短期保障房动态需求因素的差异，短期将 家庭户规模与保障房面积大小相对应，测算 “十二五”期间保障房资金需求量；长期将人 口增长、通货 膨胀等因素纳入量化模型，运用 “月供 一收入法”细化保障对象数量，采取 “政府补贴差值”法测算保 障房资金需求净值，得到北京未来30年保障房建设资金需求的量化数值。根据本文测算结果，北京保障 房建设存在 巨大的资金缺 口。 关键词：保障对象；保障房；购房支付能力 中图分类号：F299．27 文献标识码 ：A 文章编号：1008—2700 (2015)06—0030—09 大力推进保障性住房④建设是国家改善民生采取的重大举措，这必然需要巨额的资金投入，而测算保 障房建设的资金需求量却是一项非常复杂的工程，涉及保障房户型，保障家庭人El规模，保障对象数量， 保障房建设、使用成本以及保障房回流资金的测算等问题，需要选择最能符合中国现实情况并分别满足 长期、短期测算要求的方法与角度。 本文以北京为例，量化分析了 “十二五”期间及未来30年全市保障房建设的资金需求。短期通过将 家庭户规模与保障房面积大小相对应，测算 “十二五”期间保障房资金需求量；长期则在考虑人 口增长 以及通货膨胀等因素的情况下，一方面精细化了 “月供 一收人法”，以此来更准确地量化保障对象的数 量，另一方面选取 “政府补贴差值”的算法，将保障房建设、使用所需的资金与测算期流人资金的差值 作为保障房资金需求，动态量化分析了未来30年北京市保障房建设的资金需求，进而为财政预算及拓宽 融资渠道提供数据支持。 一 、 北京 “十二五”期间保障房建设的资金需求 北京市 “十二五”规划纲要指出， “十二五”时期建设、收购各类保障房 100万套，其中，公开配租 配售50万套，首都功能核心区人 口疏解、棚户区改造等定向安置住房50万套 ¨。学者分别从直接和间接 角度对这一期间的资金需求进行测算 。国务院发展研究中心任兴洲 (2011)按每套住房50m 、每平 方米2600元的成本计算， “十二五”期间全国开工建设的3600万套保障房，共需要资金4．7万亿元，如 收稿13期 ：2015—04—06 基金项 目：国家社会科学基金项 目 “房地产市场稳定健康发展的金融体系重构研究”(10BJY110)；北京市教育委员会重点项 目 “共生 理论视角下北京保障房投融资问题研究”(SZ201210011005)；首都流通业研究基地项 目 (JD—YB—l1) 作者简介：葛红玲 (1968一)，女，北京工商大学经济学院教授，经济学博士，研究方向为资本市场、房地产金融；张雪 (1989一)， 女，北京工商大学经济学院硕士研究生。 ① 保障性住房，在中国是指为中低收人家庭提供的限定了建造标准和销售价格或租金标准的住房，主要包括经济适用房、两限房、 公共租赁房、廉租住房及定向安置房等。本文研究对象泛指所有保障类住房，不做具体类别的区分，并简称为保障房。 30 首都经济贸易大学学报 (双月刊) 2015年第6期 果沿用这种标准来算，北京市 “十二五”期间的100万套保障房需要 1300亿元。显然，这是一种粗略的 估算，没有考虑通胀因素、土地收储和整理成本以及地区差异。胡海峰和孙飞 (2011)根据北京市保障 房投资占房地产开发总投资的比重，间接测算 “十二五”期间保障房的资金需求，通过拟合 自回归滑动 平均模型 (ARMA)预测出房地产开发总投资，再根据 2000--2009年两者比重的年平均增速，计算出 “十二五”期间各年这一比值 ，进而计算得出 “十二五”期间保障房的资金需求为44