北京世界瞩目的城市.ppt-中原（中国）地产研究中心.ppt

在京拿地注意事项 拿地前做出准确可研方案（中原优势之一） 京外开发商办公选址关注因素 Location! Location! Location! 区域商务氛围浓厚 交通顺畅 邻近在京开发物业位置 京外开发商办公选址关注因素 楼宇形象 —— 展示开发商企业形象的舞台 自身配套 —— 商务中心、银行、员工食堂等设施，满足企业员工日常工作所需 软硬件设施品质 —— 内部交通是否顺畅；通讯、智能化水平；物业管理及其增值服务 京外开发商办公选址关注因素 办公选址成本构成 —— 租金、物业管理费、保险费、装修费、停车费、水电费、税费、折旧费用、运营成本、人力资本等 就北京传统三大商务板块而言，CBD区域的平均入住成本最高，金融街次之，中关村位于第三。而像亦庄、丰台、上地等开发区入驻成本最低，与CBD相比，约低20％－30％之多。 预测北京经济 结论 奥运会以后北京开始新一轮的相对比较健康和稳定的增长，GDP增幅放缓，但北京经济不会出现太大波折。 支撑 1）国内从2007年底就对宏观经济进行了及时调整，增长速度和出口在放缓； 2）楼市也在调整，股市在进行严肃的调整 ； 3）北京市的基础设施建设、固定资产投资不会在奥运会后出现大幅下滑。 基础设施建设 轨道交通 截止到2015年北京将有18条轨道交通投入使用，从图上看，目前开通的只有1、2、5、10、13号线。 市场走向 通过对以上因素分析，认为奥运后北京房市走向如下： 需求预判： 北京的刚性需求旺盛，预计一年后，北京房价变化基本明朗后，将会改变目前持币观望的态势。 房价预判： 总体看，房价增幅在未来2-3年内将减小，非核心区域价格较高区域的整体房价将呈现负增长，但房价不会大幅下跌。 供应预判： 1）市场竞争的激烈，精品产品将会不断涌现； 2）随成交量的回升，市场供应量也将增加； 3）奥运后，小户型产品将集中上市。 住　宅 市场走向 需求预判： 由于对经济预判的向好，外资对北京的刚性需求较为旺盛，预计奥运后外资机构仍将进入北京市场投资。 租售预判： 核心区物业以持有为主，并导找大单出售的机会；外围区物业以销售为主。 价格预判： 公建项目价格将平稳小幅增长。 公　建 第四篇 在京开发注意事项 从正规渠道（土地交易市场）取得土地； 在拿地前对地块的所在区域、地块开发条件、物业销售  前景、预期取得的经济、社会效益等方面进行充分的市 场调研和项目可行性分析； 参与竞价时量力而行，以合理价格取得土地，不盲目追高； 取得土地后尽快进入开发环节。 可研报告主要内容 宏观经济分析 房地产市场分析（供应、需求、价格、客群） 项目自身分析（SWOT） 项目初步定位（市场、客群、价格、产品） 投资分析（投资、收入、利润、经济效益评价指标） 风险分析 结论及建议 区位交通 写字楼 自身条件 办公成本 区位交通 写字楼 自身条件 办公成本 区位交通 写字楼 自身条件 办公成本 第五篇 附件： 外资机构在京收购物业一览表、 　　香港开发商在京开发房地产一览表、 北京开发、交易税费一览表 朝阳区建外大街2号，东三环国贸桥西南角 3000万美元 2005年3月 北京银泰中心 美林集团 朝阳东三环中路55号 4亿元 2005年2月 北京富力-双子座写字楼 摩根士丹利 朝阳区东三环北路丙2号 3000万美元 2005年4月 远洋新干线D座 扬子基金 位于东二环东四十条桥西北角 22亿元 2006年年初 华普中心的两幢写字楼 亚洲国际金融投资有限公司 位于建国门外大街，国贸中心对面 18.37亿 2007年10月 中环世贸中心双子楼A座B座 新加坡嘉德置地 紧临东三环，位于长虹桥西南 17.1亿 2007年12月 富力爱丁堡广场B1座写字楼项目 美国凯龙瑞公司 位于亚奥商圈，紧临“鸟巢”、水立方西侧 15亿元 2008年4月 盘古大观B座公寓项目 太平洋投资集团(英国) 项目位置 交易金额 交易时间 投资项目 外资投资公司 外资机构在京收购物业一览表 京通高速路高碑店出口向东1800米，距国贸7公里。占地面积30万平方米，建筑面积40.7万平方米。 珠江绿洲 位于朝阳区西大望路，北侧为连接东三、四环的广渠路，西侧紧邻CBD东边缘区的西大望路。占地65万平方米，总建筑面积87万平方米。 珠江帝景苑 合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环内，CBD中心地段，与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。占地约5万平米，总建筑面积20万平方米。 合生国际花园 坐落于朝阳北路北侧，青年路西侧，距CBD京广中心仅3.8公里。占地21万平方米，总建筑面积41万平方米。 合生珠江罗马嘉园 合生创展集团公司 项目简介 项目名称 公司名称 香港开发商在京开发房地产