土地增值税课件7.19.ppt

宝山壁画 宝山壁画是引人注目的昂贵文物。此壁画发现于阿鲁科尔沁旗东沙布乡境内。1994年列为“全国十大考古新发现”之一。宝山壁画中最引人注目的是《杨贵妃教鹦鹉图》。该画高0.7米、宽2.3米，用于笔重彩绘制，最突出的表现了 晚唐风格。唐代擅长绘贵妇仕女的大师周昉绘制了《杨贵妃教鹦鹉图》，不仅享誉中原，而且还影响全国各地。发现于阿旗宝山古墓里的这幅画，就是契丹人聘请中原画家按照周氏风格绘制的， 技法深得周氏画风的真传。在唐人真迹稀如星风的今天，能够从中完整了解唐代人物画的杰出成就，堪称美术史研究的辛事。这幅壁画现今保存在阿鲁科尔沁旗博物馆，历经千年，恍如新绘，是该馆的镇馆之宝。 欢迎大家观看！ 税收知识与经济效益成正比 13、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 　 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 14、建筑安装发票是否在项目所在地开具； 15、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证是否合法； 16、费用扣除的计算是否符合规定方法和要求； 17、税金扣除是否符合政策规定。 税收知识与经济效益成正比 税收知识与经济效益成正比 【案例分析28】 一、土地增值税清算综合案例分析： 某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 (1)开发总建筑面积21万平方米房屋，其中普通住宅17万平方米；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计0.6万平方米；小学0.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3万平方米。 (2)取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。 (3)销售房屋取得收入8.2亿元。 (4)整个项目已经预缴土地增值税3000万元。 税收知识与经济效益成正比 该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。 地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认： (1)所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。 (2)销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售2.3亿元（以销售发票、售房合同为准）。 (3)其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。 税收知识与经济效益成正比 (4)用新建商业房第一、二层2800平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 (5)小学校0.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入，未冲减成本。 (6)收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。 (7)“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。 (8)支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。 (9)开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。 (10)幼儿园、会所、物业楼0.6万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。 计算应缴纳土地增值税。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析18】地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除？ 某房地产公司开发房屋总可售面积185300平方米，其中地下可售车库5300平方米，地上商铺50000平方米，一般住宅130000平方米。总开发成本为555900000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）。要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。 分析： 1、平均面积法：也称可售面积法。 单位成本＝555900000÷185300＝3000元 车库成本＝3000×5300 商铺成本＝3000×50000＝150000000 住宅成本＝3000×130000＝390000000 税收知识与经济效益成正比 2、层高系数法：商业用房层高系