主观题部分的复习要点.docVIP

三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 真题部分 1．楼面地价：又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，即楼面地价=土地总价/建筑总面积。 2．交通便捷度是指交通方便的程度即距离相同时居民达到该地耗费时间的多少又称可达性 3．商服繁华程度：是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。 4．净收益：有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。 5．类似房地产．余额递减法．基准地价部分 1、商服繁华度：指所在地的商业、服务业集聚的程度，各类商业、服务业的服务范围，影响程度。 2、剩余法：又称假设开发法、倒算法、余值法或预期开发法等，是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 3、路线价：是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。 四、简答题(本大题共3小题) 部分 1．简述房地产价格的特征。（6分=地租/资本化率 ；④无统一的市场，价格的个别性强 ；⑤受折旧的影响小、增值性强。 2．简述决定房地产价格的主要因素。6分 房地产价格影响因素可分为： 一般因素、城市区域因素、个别因素，其中一般因素主要包括：经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素，城市区域因素主要包括：商服繁华度、交通便捷度、城市设施完备度和自然条件、环境因素。这些因素本身具有动态性，因此它们对房地产价格的影响也是动态的。随着时间不同、地区不同、房地产用途不同，因素的影响作用也不同。 3. 什么是商服繁华程度？（4分4．土地区位的通达性含义是什么? 4分土地区位的通达性含义是简述确定土地级别时应遵循的原则。5分 ①确定的土地级之间，收益差别要明显；②在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；③对测定的土地级，应明确反映级别的边界。 6. 什么是中房指数? （4分6分．简述在特尔菲法中，对专家的选择应符合的要求。5分 ①专家总体的权威程度较高，保证测定结果合理，同时也便于成果推行和应用；②专家的代表面应广泛，通常应包括经济专家、技术专家、管理专家和高层决策人员；③专家的推荐和审定要严格；④专家人数要适当，一般以20-25人为宜。 9．简述房地产评估程序。（5分．计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备哪些条件?6分 ①应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；②收入必须能持续获得；③收入应具有预测性。 11. 净收益的基本公式是什么？分别说明。（6分5分．什么是类似房地产与类似土地? 5分类似房地产类似土地6分．搜集交易实例一般要通过哪些途径?5分 ①查阅政府有关部门关于房地产交易的资料，②查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，③以购买房地产者即顾客的身份，④参加房地产交易展示会、换房大会、了解各类信息、行情，⑤同行之间相互提供。 16．简述成本法评估土地价格的程序。5分 ①计算取得土地费用，②计算土地开发费用，③计算投资利息，④计算投资利润，⑤计算应纳税费，⑥确定土地增值收益，⑦计算土地积算价格 17．简述成本法的定义及其理论依据。6分 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法估价的理论依据：从买方来说，是替代原理，即买方所愿意承担的价格不能高于重新开发或建造该房地产所必须花费的成本，否则，买方就不如改由自己开发建造一个相同的房地产；从卖方来说，是生产费用价值论，即卖方可以接受的价格不能低于开发建造该房地产所花费的各项必要成本之和，否则卖方就会亏本。 18. 用成本法评估新建房地产价格的基本思路是什么? （4分5分5分．如何确定待估房地产最佳的开发利用方式。6分 根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且要有一定的预测。最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的收益。 22．简述路线价法的适用范围。5分 一般的土地估价方法如收益法、市场比较法仅适宜于对单个宗地进行估价，路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别是适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 23. 写出路线价估价法宗地条件特殊(如街角地等)的宗地总价计算公式。（4分．简述基准地价在我国的表现形式。5分基准地价 （1）位置的固定性；（2）长期使用性：住宅用地 2、简述土地的特性 （1）土地的自然属性：①土地资源的有限性；②土地资