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房屋面积误差 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符的，有约定的，从其约定；没有约定的，按照如下原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。 2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 房屋面积误差 房屋实际面积与合同约定面积 面积误差比在3%以内 房价款及利息返还买受人 买受人补足房价款 出卖人双倍返还房价款于买受人 超出3%以外 超出3%以外 -3% 0 +3% 房价款出卖人承担，所有权归买受人 合同解除权的行使和期限 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 （解释第15条） 违约金额的调整 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以位于造成的损失确定违约金额。 （解释第16条） 办理房屋权属证书迟延的责任 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 （解释第18条） 办理房屋权属证书不能的责任 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买卖人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 （解释第19条） 办理房屋权属证书不能的责任 《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 担保贷款的处理 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款 方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。 （解释第23条） 担保贷款的处理 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。（解释第24条） 谢谢！  百 思 不 得 其 解 勤 奋 豁 然 开 朗 深 圳 市 百 思 勤 市 场 策 略 有 限 公 司 SHENZHEN BASIC BUSINESS STRATEGY CO.,LTD 百 思 不 得 其 解 勤 奋 豁 然 开 朗 房地产法律知识培训 深圳市百思勤置业有限公司 二零零五年五月 概 述 房地产作为人类社会发展不可分离的生产和生活资料，已逐渐成为国民经济的基础性、支柱性产业。 基于房屋和土地在物质形态和经济形态上的内在联系，人们往往将两者并称为房地产。 与房地产相关的法的渊源 宪法 法律 行政法规 规章 地方性法规、民族自治区法规、经济特区的规范性文件 特别行政区的法律 与商品房买卖相关的法律 物权法、债权法、诉讼法、建筑法、房地产管理法、城市房地产开发管理条例等 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释） ——人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，如何适用相关法律法规对案件性质进行认定、处理所作的具体规定。 司法解释的适用范围 司法解释——是指司法机关对法律作出的具有法律上约束力的解释。 商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。(解释第1条) 买卖合同 买卖合同——当事人双方约定一方交