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甘肃省城镇居民购房承受力的实证分析 　　摘 要：近几年，全国房价飞涨，2008年受金融危机影响出现了短暂的回落，但2009年上涨幅度超过20%，甘肃省平均房价虽然低于全国平均水平，但是其发展趋势跟全国房价基本保持一致，与当地的可支配收入差距逐年拉大，购房压力增加。本文以甘肃省为例，从房价收入比的角度，分析甘肃省城镇居民的购房承受能力。 　　关键词：兰州；房价；购房承受力 　　一、甘肃省城镇居民购房承受能力的测算--房价收入比的理论阐述 　　房价收入比是国际上广泛使用的测算居民购房承受能力的指标，并且测算方法较多。国际上普遍认为，房价收入比的合理范围是4倍-6倍，而考虑到中国的实际国情，吕江林先生从理论上推算出的中国国内城镇居民可承受的合理范围为：4.38-6.78倍。 　　房价收入比是一种相对简单的衡量居民购房能力的指标，它的测算方式有多种，各有利弊，本文中细化了住宅平均价格和人均家庭可支配收入，还加入了月供收入比，人均住宅有效购买力系数来共同测算分析甘肃省城镇居民的购房承受能力，本文住宅平均价格指的是住宅销售单价与人均住宅建筑面积以及家庭平均规模数的乘积。 　　二、甘肃省城镇居民购房承受力实证分析--从房价收入比的角度分析 　　（1）甘肃省总体房价收入比。设定了房价收入比的合理范围后，从甘肃省统计年鉴中找到2004年到2010年甘肃省的城镇居民人均可支配收入、全省平均恩格尔系数、住宅销售单价，人均住宅面积。总体看来，甘肃省的房价收入比在合理范围内，说明甘肃省城镇居民总体上购房承受力比较好。同时，房价收入比除了在2006年和2008年有所回落之外，总体成上升趋势，说明甘肃省城镇居民购房压力在逐年增加。但是这种比较方式比较笼统，不能够反应不同收入层的购房承受能力，也不能反应房价对甘肃省不同收入层带来的影响。 　　表1 甘肃省2004年-2010年总体房价收入比 　　年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 　　房价收入比 7.9 8.1 7.5 9.0 7.4 8.8 9.9 　　（数据来源：甘肃省统计年鉴（2005年-2011年）） 　　因此，我们下面将从甘肃省不同收入群体来分析城镇居民的购房承受能力。 　　（2）甘肃省不同收入群体房价收入比分析。甘肃省城镇居民不同收入群体购房能力是有差别的，最低收入户没有购买房子的能力，无论是一般住宅还是经济适用房，该群体购房能力低下；而低收入户没有能力购买一般住宅房和高档住宅、别墅，但是基本有能力购买经济适用房；而较低收入户除了买不起别墅、高档住宅之外，对一般住宅和经济适用房的购买力在可承受范围内；中等收入群除了2005年在别墅、高档住宅的房价收入比不在合理范围内之外，2004年到2010年对所有住宅类房屋都具有较高的购买承受力。而较高收入户、高收入户、最高收入户群体具有较高的购房承受力。从表2中纵向看，甘肃省城镇居民在购买各类住房的房价收入比除了2008年在金融危机下有所回落之外，呈现出逐年加大的特点。（高收入户和最高收入户除外，从计算结果看最高收入者的房价承受能力最强，而且基本没有随着时间变化而变化）。对于最低收入户群，经济适用房的房价收入比虽然超出了合理范围，但是徘徊在合理范围的上限，因此政府需要加强对经济使用房的政策的制定，以保护低收入户和最低收入户群的利益，以逐步实现住有所居的目标。因为甘肃省的别墅和高档住宅的平均售价不高，所以中等收入户以上的收入阶层对各类型的居住房都有一定的购买承受力。 　　表2 甘肃省2004年-2010年不同收入群体房价收入比 　　居住房类别 年份 最低收入户（10%） 低收入户（10%） 较低 收入户（20%） 中等 收入户（20%） 较高收入户（20%） 高收入户（10%） 最高收入 户（10%） 　　住 　　宅 2004 年 23.6 16.0 12.0 8.8 6.1 4.8 3.3 　　2005 年 26.5 17.3 12.5 8.6 6.4 5.0 3.3 　　2006 年 26.4 17.3 11.8 8.6 6.0 4.6 2.8 　　2007 年 32.5 19.6 14.6 9.9 7.1 5.4 3.6 　　2008 年 24.8 16.4 12.2 8.7 5.8 4.3 2.7 　　2009 年 29.2 20.3 14.1 9.6 7.1 5.0 3.2 　　2010 年 32.9 20.9 15.3 10.7 7.8 5.9 3.7 　　别 　　墅、 　　高 　　档 　　住 　　宅 2004 年 35.1 23.8 17.8 13.1 9.1 7.7 4.9 　　2005 年 47.9 31.3 22.7 15.5 1