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成本法与剩余法计算公式深入剖析 韩铁涛 （上海房地产估价师事务所有限公司，上海，200120） 摘 要：本文把土地-房地产看作一个实物价值载体，通过对其生命周期各阶段状态进行模拟分析，对房地产估价理论和土地估价理论中成本法和剩余法的计算公式进行梳理、合并，建立能够共容成本法和剩余法的计算通式。然后对该计算通式中各构成项的内涵给予明确限定，并进一步推导出不同条件下可实践操作的计算公式。 关键字：成本法 剩余法 计算公式 土地市场价值 折旧 1、引言 成本法和剩余法是房地产评估和土地评估工作中常用的两种方法。本质上是一个数学等式中的两个互逆过程。由于房地产和土地的状态不同，这两种方法的计算公式有多种形式。评估工作中，估价师需要根据客观情况，选用正确的公式形式。笔者在实际工作中发现，房地产估价理论和土地估价理论中，成本法和剩余法计算公式各构成项采用的专业术语是不同的，不同估价师对计算公式中各构成项内涵的理解容易产生差异。例如，土地重新购建价格、土地取得成本与土地市场价值之间的关系；利息、利润、税费在建筑物和土地上如何分配？建筑物折旧的内容和范围等。这些理解上的差异可能影响评估结果的准确性和科学性。 2、成本法和剩余法的基本计算公式 房地产估价理论中，成本法的计算公式为： 房地产价值=重新购建价格-折旧 公式1 将公式