最新20110110海滨喜来登花园营销策略报告终稿.ppt

区域规划小结： 华新集团与振华集团实力雄厚，在烟台有广泛的知名度，可谓是强强联合，但并非在烟台的豪宅开发领域，开发品牌暂时无法体现明显优势； 项目与分几期开发的大盘相比，无前期铺垫，目前品牌知名度一般； 建筑及景观设计公司品牌较弱，物管品牌尚有超越的可能。 竞争分析小结 高形象入市，高端活动引入，高端体验，建立豪宅标准 报告回顾 挑战销售速度天花板，实现价格目标突破 愿海滨置业与世联怡高 携手共创辉煌！ 名车车主： 选择奔驰、宝马、奥迪、雷克萨斯等名车的车主，购买客户资料进行电话营销。 银行VIP： 利用银行资源，发展银行管理层或职员发展为领袖，利用其领袖能力发展私人银行VIP 卡客户。主要拓展钻石卡、金葵花卡及金卡客户，组织购买，每成交一套，给予一定额 度的奖励，或购买资料，彩信直线宣传。 选择与项目有贷款业务往来的银行，在活动过程中，配合度高，效果可控。 客户筛选 客户会 名车银行 名车 银行 大客户开发 电话营销 价格策略 7285 —— 提升2% 7394 —— 提升1.5% 7177 —— 本项目 竞品 国奥天地 1.1 0.4 6700 7705 3082 4095 6825 6500 0.6 1.05 天马相城三期 折算价格（元/㎡） 比准价格（元/㎡） 当前价格（元/㎡） 权重 比准系数 对比楼盘 86-122平米产品价格预判——定价初判：7177-7394元/平方米 7177元/平 一批次 二批次 7285元/平 三批次 7394元/平 定价策略： 在定价过程中可采取价格杠杆相互利用的方式，拿出楼王5#楼标高价拉升项目豪宅形象，170平米以上单位建议以平开高走为主，树立项目的豪宅标杆形象，122平米以下房源以低开高走战略，回笼资金，后续可结合推售节奏逐步提升价格。 最终价格的确定视蓄客情况和对客户的摸排为准 价格策略 定价策略： 8479 —— 提升2% 8606 —— 提升1.5% 8313 —— 本项目 竞品 国奥天地 1.05 0.4 6900 7245 2898 5415 9025 9500 0.6 0.95 天马相城二期 折算价格（元/㎡） 比准价格（元/㎡） 当前价格（元/㎡） 权重 比准系数 对比楼盘 170平米以上产品价格预判——定价初判：8313-8606元/平方米 8313元/平 一批次 二批次 8479元/平 三批次 8606元/平 在定价过程中可采取价格杠杆相互利用的方式，拿出楼王5#楼标高价拉升项目豪宅形象，170平米以上单位建议以平开高走为主，树立项目的豪宅标杆形象，122平米以下房源以低开高走战略，回笼资金，后续可结合推售节奏逐步提升价格。 最终价格的确定视蓄客情况和对客户的摸排为准 推广策略 高形象入市，高举高打；依托及挖掘海岸的强势资源，传播渠道上集中轰炸、有效引领客户。 演绎前所未有的湾区奢华生活 湾区豪宅 比肩全球 在这里，尊享魅力亲海生活 在这里，奢享异域法式风情 在这里，坐享顶级商务配套 在这里，拥享世外桃源芬芳 2011推广策略 推广主线 湾区豪宅 比肩全球 瞩目 绝版 首席 奢享 超越 万米金沙滩，传承喜来登！ 万米金沙海岸，漫步人生璀璨， 铂金级喜来登，富贵精英聚会， 2011，当两者交融， 不用演绎， 东北亚瞩目——海滨·喜来登花园！ 形象篇——瞩目 地段篇——绝版 未来核心，繁华悠然！ 胶东半岛，东北亚名流汇聚之地， 烟台，渤海经济圈围合， 海滨·喜来登，坐拥城市未来核心， 绝版风水宝地——金沙滩畔， 享尽城市悠然贵胄生活！ 景观篇——首席 城市首席，法式浪漫！ 爵士乐章、复古婚礼、浪漫舞会…… 徜徉在梦中的生活， 今天在这里变成现实， 城市首席法式风情园林， 仅在喜来登花园，无穷想象！ 会所篇——奢享 五星会所，皇室奢享！ 采征战事业的身心，在这里可以无阻无碍的轻松， 一应俱全的健身娱乐设施， 显赫无价的黄金社交圈， 无论是休闲娱乐，还是品茗聊天， 在金沙滩畔都可以找到同声同气的知己！ 奋进一生，超越境界！ 人生篇——超越 经纶世务之后， 人生志趣方能恬然如是。 不求望峰息心，不期窥谷忘返， 一种对轻松自然的崇尚、对自由和谐的向往、 对欢乐生命的礼赞，最是难得。 海滨·喜来登花园， 奋进一生，超越境界！ 推广执行 高形象入市、立体宣传、集中轰炸，有效牵引。 客户积累阶段：2011.3.1---2011.5.1 推广方向：高度树立湾区豪宅形象，湾区、客群 阶段目标：有效蓄客1267批以上 媒体策略：集中轰炸，有效牵引，大面积铺排报广、户外、网络等，配以高端活动提升形象； 开盘强销阶段：2011.5.1—2011.6.30 推广方向：豪宅价值体系及开盘信息为主线 阶段目标：开盘380套以上成交 媒体策略：大众