中国地产业将从卖方市场转变为买方市场.docVIP

中国地产业将从卖方市场转变为买方市场 　　预计到2017年，中国住宅市场恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代一去不复返。 　　如果从经济增长周期的维度判断，中国经济在2012年已经实现初步软着陆，已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向大国崛起新台阶；如果从房地产业的维度判断，一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生重要变化。 　　如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代。在新的不一样的季节里，谁将成为下一个时代的弄潮儿？历史将证明，还是那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士。对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。 　　趋势一：中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。 　　过去30年，中国经济的年均增长率接近10%，这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说，就是在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长，中国将告别10%上下的超高增长，进入“七上八下”的次高增长恐是大趋势。 　　有三个因素发生了变化：一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化；二是房、车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年，房和车十年都分别增长了十倍，年复合增长在20%以上。但展望2020年的未来十年增长，各自能再增长一倍就不错，预计年复合增长速度将急速滑落到5%-7%的地步，甚至不及同时期中国经济的年均增长速度；三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化，现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量与社会和谐。 　　当然，继续高增长很难，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好，中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏。因此，我们判断2013年中国经济的增长将可能重回8%的增长轨道，而2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。宏观经济形势如此，房地产市场也不会例外。 　　趋势二：房地产市场格局由“卖方市场”转变为“买方市场”。 　　中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而且供大于求的局面将逐步显现。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2，7亿-3，2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7，8亿-9，2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅销量的持续快速增长。 　　当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。 　　趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，房地产调控的成效将从以往的失效中逐步得到扭转。 　　新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设”为突破口，拿房地产领域开刀。如此，2012年中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到中国房地产市场格局与增长态势的变化，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。 　　趋势四：房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。 　　2012年底，中国的M2（M0、M1、M2、M3都是用来反映货币供应量的重要指标）接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。 　　在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生