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关于房地产价格调控的分析 　　摘要：本文作者介绍了我国房地产价格调控现状，分析了我国房地产价格调控中存在的问题，提出了对我国房地产价格调控的建议，供大家参考。 　　关键词：房地产；价格调控；分析 　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　1 房地产价格调控的界定 　　房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。 　　2 我国房地产价格调控现状 　　随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。 　　3 我国房地产价格调控中存在的问题 　　房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题。 　　3.1 地方政府的执行力度不足 　　受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。 　　3.2 住房保障制度的落实还有待进一步提高 　　近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。 　　4 对我国房地产价格调控的建议 　　房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。 　　4.1 房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用 　　在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。 　　4.2 政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度 　　两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。 　　4.3 进行房地产产业结构调整 　　重点推出市场潜