探究以房养老的可行性.docVIP

探究以房养老的可行性 　　摘 要：随着新型机构养老产业的快速发展，以房养老近几年来逐渐被社会所关注。本人从中国目前的土地制度、房屋产权制度、房地产市场的背景下，结合笔者调研老年客户对以房养老看法的研究成果，试图探究以房养老的模式是否可行，并对如何设计以房养老的模式提出了意见和建议。 　　关键词：以房养老；模式 　　0 引言 　　我国老龄化社会正处于快速发展的阶段，巨大的老年消费群体以及良好的政策预期大大促进了新型机构养老产业的发展，这些新型机构养老一般由民营企业或社会力量投资，品质较高，投资大，因而收费较高。另一方面，“未富先老”是我国老龄化社会的一个显著特征，新型机构养老的收费标准大大超过了绝大多数老年人的养老金收入水平，尤其是一些所谓的高端养老社区，投资者为了快速回笼资金，需要老人在入住时一次性缴纳几十万甚至上百万元的押金，这种养老服务产品与消费者支付能力脱节的现象目前正在一线城市的养老投资热中上演。如何突破这一矛盾直接关系着我国养老地产或养老住宅产业能否走向专业化、产业化的发展道路。而被视作家庭主要资产的房屋能否成为破解老人无力支付养老费用的方法，即以房养老逐渐进入公众的考虑。以房养老又分为几种模式，如“倒按揭”、“返租”等，如何根据中国老人的实际情况设计是本人讨论的重点。 　　1 什么是以房养老 　　以房养老一般被理解为“住房反向抵押”或者“倒按揭”。是指老人将自己的房屋产权抵押给金融机构，获得金融机构发放的每月分期的贷款，一直到去世为止。老人去世后，银行或保险公司收回住房的使用权。之所以是倒按揭，是相对于购房人购房时的按揭贷款而言，正常的按揭贷款是金融机构先一次性支付购房款，购房人根据还款期限按月向金融机构返还一定比例的贷款及利息，而倒按揭是金融机构向老人支付贷款，老人去世后，金融机构将老人的房产收回，通过这种方式，等于老人在去世时一次性偿还了生前用于养老开支的所有贷款。 　　“倒按揭”只是人们对以房养老的狭义理解，其实以房养老有多种方式，只要老人通过某种方式从自己的住房中获得收入用于支持养老费用，那么对于老人来说，就是以房养老了。例如老人将自己的住房出租获取租金收入或者出售获得一次性收入用于支付自己的养老费用，都可以理解为以房养老。下面是以房养老的常见方式： 　　（1）子女养老，房产由子女继承； 　　（2）抚养人养老，房产由抚养人继承； 　　（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老； 　　（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老； 　　（5）售出大房，换购小房，用差价款养老； 　　（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老； 　　（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，去世后则用该住房归还贷款。 　　在上述以房养老的7中模式中，第（1）种本质上是传统的家庭养老模式，子女赡养父母并继承父母的房产，严格意义山不是以房养老，因为子女本身有赡养年老父母的义务；第（2）种是老人通过与扶养人之间的协议约定，双方达成的权利义务关系，属于老人个人的契约行为；第（3）-（6）种均属于老人个人处置财产的行为，在某种意义上并不构成一种金融创新的模式；只有第（7）是通过与金融机构、保险机构或者提供长期照护的企业/机构的合作，实现以房养老，是一种具有金融模式的以房养老，也是本人探讨的重点。 　　2 美国以房养老的情况 　　在美国，以房养老并不是主流的养老模式。要了解美国以房养老的情况，首先要了解的养老模式。在美国，老人一般在75岁左右也就是当生活自理能力开始下降或希望寻求一种更轻松、更高生活品质的养老生活时会考虑入住养老机构。老人会根据自己的身体状况、收入以及需求情况，选择合适的机构。一般可以分为以下几种：自理老年公寓、介助老年公寓（适合半自理老人）和介护老年公寓（适合不能自理老人）以及三种公寓的结合体持续照料退休社区CCRCs（Continuing Care Retirement Community）。在收费模式上，前三种老年公寓大多是向老人收取固定月费，也就是包含服务的租金。CCRCs是一种为老人提供全过程养老服务的大型养老设施，由于投资大，投资者为了快速回笼资金，尤其是偿还贷款，一般在老人入住时会向老人一次性收取几十万至上百万美元不等的入门费（ entry fee），这笔费用在老人离开机构时会退还给老人；入住后老人仍需要按月缴纳月费。在美国，有大约三分之二的老人会出售自己的住房，一次性获得一笔较大的售房收入用于支付CCRC的高额入门费，其养老金收入用于支付月费。可见，在美国，大多数老人并不通过“倒按揭”的方式养老，他们的养老金收入标准基本可以支付养老机构的月费，只有在入住CCRCs时，如果没有足够的大笔现金储备，才会考虑出售房产用于支