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探讨房地产项目管理过程中的关键环节 　　摘要：对于房地产企业来讲,项目的开发是一个周期长并且复杂多变的过程,在这个过程中有很多的因素会对整个项目的开发造成影响,也会关系到整个开发案的成败。所以在开发的过程中做好项目的管理是房地产企业工作的重中之重,也是提高房地产企业市场竞争能力增强其企业效益的有效手段之一。 　　关键词：房地产；项目管理；关键环节 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号 　　引言 　　在房地产的开发中，项目管理占据着重要的地位，也对整个房地产项目开发的成败有着重要的影响。具体来讲，房地产的项目管理是一个系统的工程，需要各个环节之间的相互配合，并且进行不断的优化，从而让项目的整体目标得以实现。作为房地产开发企业，做好项目管理，完善项目管理过程中的各个环节，是房地产开发企业项目开发成功的关键，也是提高房地产企业市场竞争力的有效保障。 　　一、房地产开发项目管理含义 　　在计划管理方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，从而使项目有序地达到预期总目标。在组织管理方面，这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。在协调管理方面，其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。在控制管理方面，其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。 　　二、房地产项目管理中的可行性研究 　　1、明确可行性研究的内容 　　可行性研究是房地产项目管理过程中的一个领头军，也是做好整个项目开发与管理的关键环节。一般来讲，对房地产项目进行有效的管理，企业要明确有关可行性研究下面几个方面的内容：明确可行性研究的内容，房地产项目可行性研究是房地产项目投资决策的主要根据，也是房产公司进行项目审批的关键的资料，对整个项目的开发具有很大的指导性，其具体的内容主要包括三个方面： 　　第一，项目市场环境分析，也就是项目开发整体状况的分析，对整个项目开发的背景环境，社会经济情况，以及同类产品的开发情况等进行资料的搜集以及整理，做好分析，以此为基础来进行项目的开发依据； 　　第二，项目实施可能性分析，也就是科学的制定项目的安排，多设计几个项目实施的方案，然后综合各方面的条件选择合适的项目规划方案来进行施工的确认； 　　第三，项目经济及技术评价，也就是在项目开发之前对项目融资方案以及融资的成本进行科学的估算，做好项目的财务评价风险分析评价，以保证在项目施工的过程中在经济以及技术方面的可靠性。 　　2、坚持可行性研究原则 　　项目可行性研究是项目管理中重要的一个部分,也对整个房地产项目开发的成功有着重要的影响。一般来讲,可行性研究应该遵循下面几个方面的原则: 　　第一,遵循独立、客观的原则。这个原则是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础。也是保证可行性研究结果公正、科学、客观的的重要保证,也是整个项目开发的科学依据； 　　第二,研究方案选优性原则。这个原则在可行性研究中需要设置多个研究的方案,然后最终选择最优的那个方案作为整个项目实施的参考方案,以实现投资效益的最大化； 　　第三,避免先入为主的原则。这个原则是为了强调整个项目开发的实事求是性,避免由于一些不好的观念给项目开发带来的不良影响。 　　三、房地产项目进度管理的方法。 　　1、表格法。表格法是描述进度计划的传统方法。由于标的不容，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间的偏差。 　　2、横道图法。横道图法又名形象进度表法，是对进度表的变形。该方法首先通过观察和检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行标示，最后通过对对二者的比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。 　　3、S曲线比较法。在该方法中，用横轴表示项目进度计划的时间，纵轴表示项目任务的累计完成量。坐标系内包括两条S形曲线：一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条S形曲线代表在项目实际执行过程中各检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度与计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一进度计划时间累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进