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看涨派：打死不卖房 　　老王卖房的举动，一度在编辑部炸开了锅，引起同仁们的集体讨论，最不赞成老王关于房产观点的便是叶先生。他和我们分享他买房的故事，说当初老王劝他不要买学区房，他没听，后来他买的一套学区房在2年间涨了200万元。与此同时，编辑部的另一位同事张女士，今年初在北京潘家园附近买了一套140万元的住房，半年时间就涨到190万元。 　　链家地产市场研究统计显示，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比上涨9%，同比上涨21.6%，创下历史新高。与北京类似，上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高，1至6月，房价平均涨幅高达11.2%。 　　他们真实的买房故事和北上广等地销售房产的数据，无一不支持着房价还在上涨的事实。而在叶先生看来，现在依然是持有房子的时候，尤其是北上广等一线城市。他认为，一线城市的房价还有一定的上涨空间，至于二三线城市，房价可能不容易上涨，四五线城市的房价则可能下跌。 　　“地王”卷土重来 　　楼市暖不暖？看看土地市场。近几个月来，房企的拿地热情就如天气一般逐渐升温，大多数房企持续积极拿地，多地不断出现“地王”踪迹。而土地出让的事，今年似乎也尤其多，南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州等10个城市特别多。据不完全统计，这10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比全国306个城市土地出让金的40%。 　　一些特别地块的竞拍过程也能让人看出土地市场的火热。8月7日，武汉东湖高新区一地块，面积为139459.19平方米，起始价为62757万元，引起了8家房企的关注。经过5小时487轮竞拍，旭辉集团最终以13.45亿元竞得，溢价超过一倍，达到114. 4%。 　　不仅是武汉，纵观全国各地，卖地风是愈刮愈烈。7月23日，北京朝阳区的孙河地块经过70轮竞价，最终中粮以23.6亿元夺标，折合楼面价4.8万元一平米，超过此前北京土地市场单价最高的万柳地块。北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示，今年前7个月，北京土地出让金合计约为870亿元，比去年同期上涨约265%。 　　在北上广等地，商品房的土地供应一直呈饥渴状态，较好的地块仍然是僧多粥少。业内人士认为，虽然对于房地产市场的状态，很多人都分析说很严峻，都在讲控制房价，但实际上开发商都在“抢地”，因为每个开发商的行为都证明他们对未来的判断很心知肚明。 　　一线城市房价继续上涨 　　火爆的卖地，令不少业内外人士担心，房价是否还将继续上涨？ 　　8月1日发布的7月百城价格指数显示，房价涨跌开始出现分化。7月重点监测的100个城市中，61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。值得注意的是，北上广等十大城市7月住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。 　　三四线城市房价跌 　　与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅最大，达1.71%。 　　相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算，北京现有土地库存的消耗时间不足两年半，上海和广州分别不足一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积，需要6年以上，市场供给已经超出了真实需求。 　　数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比达5.7，延安达4.34，存在严重供过于求现象。湖南湘潭从6月份开始，一手商品房网签成交面积持续下滑，房价也在7月出现下跌。量价齐跌，这是典型的供大于求信号。 　　房价涨不涨看人口流动 　　为什么一线城市的房价一直在上涨？ 　　在某些专家看来，一线城市房价的上涨，除了经济方面的供求原因，还与人口流向有关。一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸引了一大批外来人口的流入。北上广等地都属于移民城市，就像美国的纽约、华盛顿等地区一样，吸引着全国各地的年轻人来此寻找发展机会，这在客观上支撑着房价，让房价不那么容易跌。事实是，即使在2 0 08年爆发金融危机时，纽约、华盛顿的房价也从未跌过。 　　一个城市房地产市场的增长动力大小，取决于人口流向，人口流入量大的城市，房价上涨空间较大，人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年，房产投资遵循“傻瓜逻辑”，不管在哪买，只要买了就是赚，但不可否认，买在大城市的房子，的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力，不论是自住需求还是投资需求，大城市的空间纵深都大于小城市。 　　如此一来，问题开始变得更清晰了—— 判断未来几年某地的房价是涨是跌，很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口，还是人口