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当前在京购房的可行性研究 　　摘 要：2014年中国房价一改持续飞涨的态势，在大部分地区尤其是大中城市都有所下降，越来越多的人希望抓住房价下降、房企促销的契机解决住房问题。本文以当前国内房地产行业的现状以及购房消费者的刚a性需求为背景，以北京市为例，采用确定性与非确定性经济评价分析、定性与定量分析相结合的方法，并引入幸福指数，以此来研究当前在京购房的可行性。 　　关键词：确定性分析；敏感性分析；幸福指数；购房风险 　　一、背景 　　近几年，中国的城市化进程加快，而城市化带来大量的外地流动人口，其中部分流动人口则逐渐转变为常住人口，这一过程给城市购房带来强劲的刚性需求。另外，在中国人的传统观念里，家和房子不可分离，购房自然是大部分中国人不可回避的问题。尤其是无房不婚的观念盛行，对于普通工薪的人来说，购房是工作以后的首要任务，之后才会谈婚。 　　尽管购房具备刚性需求，但房价的持续飞涨让很多购房需求者只能望而却步。不过，2014年以来，北京楼市持续低迷。据最新消息，2014年5月，北京楼市依旧下跌，二手房九成降价。其中，新房和二手房的成交量双双下跌，成交价格二手房环比降价明显，而从区域分析，房山区大兴区的新房均处于低位。房价下跌是个购房契机，有人希望趁此机会赶快购房，也有人持观望态度等待房价的进一步下跌。[1]因此，购房成为可能而非越来越遥不可及。 　　二、经济评价 　　（一）按照房源信息进行经济分析 　　假设在天和嘉园[2]购房，选取84.20平方米的两室两厅一卫的户型。售价在24000元/平方米首付为60万，简装15万，月供10423.64元。购房后，收益为房屋增值的部分以及可省去租房的机会成本。而支出则为每月的月供以及前期首付投资和房屋装修等。假定购房者选择了同类的房屋，月租为3000左右。 　　第一，二手房房价的增长率。下表为近14年的北京平均房价数据，做了环比增长率的计算。其中，当期放假增长率=（当期房价-上期房价）/上期房价 　　年份 北京房价 平均增速 　　2001 4000 　　2002 4200 0.05 　　2003 5300 0.26 　　2004 8620 0.63 　　2005 12600 0.46 　　2006 18271 0.45 　　2007 21367 0.17 　　2008 24518 0.15 　　2009 26437 0.08 　　2010 28963 0.10 　　2011 33526 0.16 　　2012 37564 0.12 　　2013 41567 0.11 　　2014 46800 0.13 　　平均增速 0.125 　　由于数据的获取日期对预测的影响，所以对2007～2014年的增长率进行算数平均，得出北京房价平均增速在12.5%的假定。但是由于政府因素等影响，房价开始下跌，预计之后会产生一个跌落，所以在房价增速的假定上我们取10%作为预测时的基础。 　　第二，房租增长率的测定。根据全国房产市场数据中心的统计，北京地区房屋走势稳定。在2014年4月时，与上个月同比增长1.72%，所以在模型中假定北京房租的增长率为1.72%。 　　第三，确定性分析。 　　其一， 　　为净现值，为首付及其他装修支出，CIt为收益，COt为第t年还贷支出，n为资本化率，假定为7%。APt为房屋每年的升值金额，OCt为租房机会成本。为第t年的房价，为第t年二手房的房价增长率，随着房龄的增长，房价的增长率也会相应的变化，所以设定依次减小。通过计算，NPV=1596117.39元0。 　　其二，静态投资回报期计算公式： 　　Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 　　所以，Pt为6.15年20年。 　　其三，内部收益率IRR=27.53%7%。 　　结论是净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。通过以上分析，NPV=1596117.39元≥0，投资回报期6.15年小于贷款买房期限，内部收益率27.53%大于基准收益率7%，如果以假定的情况购房，购房项目可行。 　　第四，敏感性分析。 　　项目的参数敏感性计算 　　参数 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 　　房价变动 NPV（R） 505590.87 869099.71 1232608.55 1596117.39 1959626.23 2323135.07 2686643.91 　　租金变动 NPV （Z） 1585267.2 1588883.93 1592500.66 1596117.39 1599734.12 1603350.85 1606967.58 　　对项目参数敏感性进行图表分析得出结