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北京市房价波动的宏观风险分析 　　【摘 要】随着经济的飞速发展，中国房价波动剧烈，甚至有超过实体支撑引发宏观经济风险的可能，引起各界的广泛关注。北京作为中国大城市的代表难以独善其身，房地产的宏观风险问题甚为突出。本文希望能够以较简洁的方法使得房地产风险暴露，通过对北京市2002年至2010年的产出和物价的指数作为参数衡量这一阶段房价波动的宏观风险，反映房地产市场波动的宏观风险。 　　【关键词】房地产；产出；物价水平；宏观风险 　　一、引言 　　（一）问题的提出 　　伴随着居民对住房的刚性需求增加和投资渠道有限的情况下，我国房地产价格增幅持续畸高，人们将大量资产过度投入房地产市场，国民生产总值（GDP）和居民消费指数（CPI）增长幅度与之不匹配。一旦房地产价格持续大幅下行波动，则很可能导致经济恐慌对宏观经济的稳定造成威胁。 　　（二）研究的理论框架 　　本文以前人的研究成果为基础，借鉴衡量宏观经济运行的健康状况两个主要指标GDP及CPI所指示的通货膨胀率作为房地产价格风险度的识别的基本指标参照，以基于区域内生产总值的房价风险值和基于一般物价水平的房价风险值来度量房价波动而引发的宏观资源配置均衡程度的风险暴露。 　　1.基于GDP敞口的房地产价格波动宏观风险度量模型 　　房地产价格波动宏观风险度量模型是基于宏观经济运行的房地产价格波动风险的分析框架，该模型利用产出和物价度量对房价泡沫的影响，刘丹（2007）在分析房价的宏观经济风险时首先提出并进行样本测试。 　　模型中定义房价对产出的波动率风险值HaR为房价HP相对于其长期运行趋势的最大的偏离，用以度量在宏观经济运行下基于区域内总体产出的房屋价格的风险，定义如下：对房价和国民生产总值取自然对数，并对二者的长期趋势进行H-P滤波方法拟合，得到两序列波动率曲线即{VHPt}和{VGDPt}。那么，波动率风险可以表示为： 　　VHPt=lnHPt-HPtrendt （1） 　　同理：VGDPt=lnGDPt-GDPtrendt （2） 　　本身VHP，VGDP就可以定义为非条件HP-at-Risk和GDP-at-Risk，指它们相对于房价和地区生产总值变化趋势的波动。基于产出的房产价格波动风险HaR定义为HP超出GDP波动的那一部分，即条件HP-at-Risk，数学表示为： 　　HaRt=VHPt-VGDPt （3） 　　超出一定比例则可以定义为房价波动存在宏观风险，一般超出10%以上可以定义为价格泡沫，正向指泡沫，负向指泡沫破裂市场低迷。 　　2.基于CPI波动的房地产价格波动宏观风险度量模型 　　基于一般物价指数的房价风险值HaR2可以用以度量资源的局部失衡程度。为了使两时间序列具有可比性，我们将房价的序列进行转换成与CPI指数有相同的基期，同时将房价换算成指数形式HPI，测算时转换如下： 　　HPt/HP*=HPIt/100 （4） 　　其中，HP*是基期对应的房价。与上面的方法类似，对两个指数HPI和CPI长期趋势进行H-P滤波方法拟合可以得出两序列的相对波动率曲线{VHPIt}和{VCPIt}，即是房价基于物价的波动率风险，数学表示为： 　　VHPIt=HPIt-HPItrendt （5） 　　同理： 　　VCPIt=CPIt-CPItrendt （6） 　　那么基于一般物价水平的房产价格波动风险HaR2定义为HPI波动超出CPI波动的那一部分，数学表示为： 　　当超出一定比例可以定义为房价波动对于物价也存在宏观风险。 　　二、以北京市为例的房价波动宏观风险度量 　　（一）数据来源与说明： 　　北京的房屋销售价格HP、北京市GDP来源于北京市房地产统计年鉴，北京市CPI月度数据来源于北京市统计局和凤凰财经网，月度数据经加权平均计算转换年度数据，对计算的精度虽然有影响，但从全年看，对其趋势的估计影响不大。2002年为本文讨论的基期年，CPI原始数据以1952年为基期将2002年CPI换算为100。2002年的HPI值设为100，各年份HPI为当年房价与2002年房价的比值的100倍。 　　（二）实验结果及分析 　　根据上文计算结果如图所示： 　　可见，北京市的HaR的波动和HaR2的波动都较大，房价的波动存在较大的阶段性，这说明北京市房地产市场的资源配置局部失衡，并且这种失衡在一定程度上超出了经济发展的实体支撑，这种发展势头存在较高的风险性。 　　上世纪末国际经济衰退使我国CPI一直徘徊在低位，2002至2003年通货紧缩有所缓解，房地产经纪逐渐复苏，两个指标同步增长。2007年至2008年前后HaR、HaR2都很高，说明资源局部失衡程度超度了实体支持，过多的热钱涌入房地产市场，造成明显的房地产泡沫。这与香港1997年