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浅析房地产开发项目造价控制的研究 　　摘要：随着各大城市房地产市场竞争越来越激烈，房地产市场管理也成熟化、规范化，房地产利润平均化，越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前，多数开发商只重视施工过程中的造价管理，而对于决策阶段和设计阶段并未实施造价控制，导致整体造价控制效果不明显。分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段。 　　关键词：商住楼；高层建筑；设计 　　中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号： 　　0引言 　　随着我国房地产政策及城市规划对开发商的要求日趋严格，居民对房屋质量要求越来越高，开发商也开始注重地产环境、景观、人文方面的规划。但开发地产毕竟是纯商业行为，利润永远是在第一位的，因此越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前，多数开发商只重视施工过程中的造价管理，而对于影响最大的前期决策阶段和设计阶段并未进行造价控制，导致整体造价控制效果不明显，据分析施工阶段的造价控制对整体的影响因子仅为8%，而决策阶段和设计阶段对整体的影响因子高达90%左右 [1]。因此，开发商的传统观念应当转变，将发地产开发项目造价控制的重点转移到前期。本文首先阐述了房地产造价控制的特点，随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题，并提出相应的造价控制手段，希望为今后的房地产造价控制起到积极的作用。 　　1房地产开发项目造价控制的特点 　　房地产开发是一个庞大复杂的过程，各个阶段均有不同特点，有不同的造价控制策略，但项目开发的终极目标是实现经济、社会、环境效益的最大化，因此对于各阶段，科学的造价控制都是十分重要的 [2]。项目的造价控制涉及多个主体，主要有：开发商、设计方、建筑方、材料和设备供应方等，他们以效益为纽带，相互制约、相互影响，相互协调。在任何阶段，都需要从造价的内容、主体、措施等多方面考虑，各阶段之间的关系为相互影响，相互制约，其关系如图1所示。 　　 　　图1 房地产项目各阶段之间的关系 　　2存在的问题及解决措施 　　2.1 决策阶段 　　房地产项目投资数额巨大，必须提前对投资额进行估算。工程造价即确定了项目最高花费，项目实施过程中原则上不能超过这个额度[3]。在决策阶段，科学的对项目进行评估，提高估算精度非常关键。估算必须在实事求是的前提下进行，切不可受外界人为因素影响。估算方法直接关系到工程造价的能否客观的反映工程实际。现阶段，主要依据国家相关政策法规，指定经济技术指标，对项目进行整体估算；借鉴已经成功工程的案例，对本项目可能出现的问题进行预估。常用的估算方法有综合指标估算法、单位工程指标估算法、公式估算法等。在具体估算时，若现有项目与标准有所出入，可利用修正系数进行修正，分别计算出各个子项目的造价，再进行汇总。目前，公式估算法是常用的精度较高的方法，其根据已建项目总投资、规模、建设年限与待建项目进行对比，结合物价波动情况，按照经验公式进行修正。目前决策阶段尚存在以下问题： 　　1）开发商多是其它行业转行的成功人士，缺乏前期决策阶段造价的控制意识。 　　2）开发公司缺乏一个前期造价的控制部门，如规划部或计划经济部。 　　3）开发项目前，未对投资额进行科学的分析和深入的论证。 　　4）项目的经济指标是由会计部或者办公室等非专业部分测算的，并未聘请专业人员。 　　针对以上存在的问题，提出以下房地产开发项目决策阶段造价控制措施： 　　1）采用先进技术措施，应用技术与经济相结合的方式，实现造价、功能的最优化。 　　2）委托专业的工程咨询单位或成了专业部门对投资机会进行研究，主要涉及土地所处位置、周边配套设施、政府规划、市场等。 　　3）由专业人员编制详细的可行性研究报告，报告要包含项目开发方案、投资的可行性、经济性评价、实施方案等方面。 　　2.2 设计阶段 　　设计阶段是房地产开发项目造价控制的水龙头，其将技术和经济紧密的联系在一起。设计阶段的造价控制主要是将施工图纸设计的全面、严密。对于一个房地产项目来说，设计费用仅占全部施工建设费用的1%左右，对整个项目造价的影响因子却占到了75%以上，可见其重要性[4]。而我国大部分建筑设计院对技术与经济的辩证关系分析的不够透彻，只是追求施工质量，忽视了项目的造价，设计图纸中也存在一些小问题导致工程量错算，造价增加。目前，设计阶段存在的主要问题有： 　　1）设计方没有考虑到项目的经济性，以致设计阶段工程造价控制的不严。 　　2）大多数委托合同中的设计费用是按照平方米计算的，缺乏鼓励进行造价控制盒优化的相关奖励条款。对设计人员没有奖惩体系，很难调动其在设计工作中的积极性。 　　3）设计方案中缺乏系统的经济分析，都是凭设计人员的