宜宾市城市地价影响因素研究.pdf

摘 要 土地是社会经济活动的基础，城市土地是人类生活和社会经济活动的主要载体。它既是 宝贵的重要资源，又是国家的重要资产和生产资料，在整个社会经济中具有特殊的重要性。 城市地价在我国具有公示与核算、市场参考、税收和政策调控、对城市土地利用方式的引导、 对收益的调节等多种功能。城市基准地价是城市其他地价产生的根源，是地价体系的核心和 基础，是政府对地价实行宏观管理和控制的标准，中央参与地方地产收益分配的依据，评估 宗地地价的基础.而建立定级评价因素因子体系、分析影响城市地价的主要因素及相互数量 关系就成为评估城市地价的关键。 本文以宜宾市为例，在采集的7679个估价样本基础上，采用样本整理、修正、分类、筛 选，划分宜宾市城区土地级别为6级。根据平均数模型与指数模型，求得宜宾市城区基准地 价。再由球形检验和主成份分析、信度分析、多元回归分析的技术路线.逐层递深地解译影 响城市地价的主要因素及相互数量关系，其研究结果揭示了城市地价的变化规律和影响因素、 明确了限制城市区域发展的因素，为合理的城市规划，市政建设项目规划，合理安排土地用 途，确定土地利用强度，提高土地利用效益等提供了科学依据，同时探索的系列化方法可直 接应用于城市定级估价的实际操作中，有利于提高工作效率，缩短估价时间，提高城市地价 的现势性，建立地价动态监控和测算系统，又可提高城市定级估价的准确度和客观性，在理 论上、学术和实践上均有积极意义。本文的主要研究结果如下: ①在实际调查资料的基础上，划分宜宾市城区土地为6级。运用指数回归，计算得到宜 宾市城区土地级与土地收益之间的关系为:Y=15.29xa十0.69)X，土地地价具有很强的 区域性。 ①从宜宾市城区荃准地价可以看出，对于商业用地和住宅用地，一级土地和二级土地之 间的价格差异最大，其余各级土地之间的基准地价差异依次递减，表明土地质量越好，价格 反映越敏感.同级土地差异之间，商业用地级差大于住宅用地，住宅用地级差大于工业用地， 表明地价反映土地质量的敏感性是商业用地住宅用地工业用地。 0采用实际调查和专家咨询相结合的方法，初步确定影响宜宾市城区地价因素有8个， 因子有 19个，地价因素对城区地价的影响为繁华程度交通条件基础设施完善度社会服务 设施完备度环境优劣度自然条件优劣度人口状况规划条件。 函项目分析说明，19个影响宜宾市城区地价的因子中，邮政设施完备度，大气噪声污染 状况，地质地貌条件，洪水淹没状况，规划条件这5个因子对商业用地地价的影响没有区域 差异:绿地公园影响度，地质地貌条件这 2个因子对住宅用地地价的影响没有区域差异;路 网密度，邮政设施完备度、洪水淹没状况这3个因子对工业用地地价的影响没有区域差异。 m因素分析表明，影响宜宾市城区商业用地、住宅用地、工业用地的诸多因子中相互存 在着显著的影响，因此，不能简单地认为这些因子与地价成线性影响关系。 囚信度分析的结果证明，用于分析所选取样本能够代表总体的特性，不论是对于子量还 是总量表，其信度水平均高于显著性检验要求。 m采用逐步回归法进行多元回归分析，建立的商业、住宅、工业用地地价与影响因素间 的回归方程分别为:地价，ie=3624.78+79.01X商服中心繁华影响度7·6.42X供电设施完善度 +37.80X公交便捷度:地价rtt=134.00+26.18X人口密度;地价二ki二一255.86+5.99X公交便捷度 +1,76X道路通达度++5.14X供水设施完善度;结合实际情况分析可知，宜宾城市地价中距离商 服中心越近、公共交通越方便、受电力短缺影响越小，则商业地价越高:而住宅用地地价显 然与人气成正相关;工业用地地价与交通状况和供水状况明显相关。其结果与宜宾的实际情 况相符。 关键词:宜宾市 地价 影响因子 盛含裂袋赶酷尝黔逐一一行一一一一 Abstract Landisthebasisofsocietynadeconomyactivity,andurbnalnadisthemaincarrierofhuman lifeandsocietynadeconomyactivity.Itisnotonlypreciousresource,butalsoimportantnational assetandmenasofproduction.Ithasspecialsignificnaceinwhol