征地区片划分和地区片综合地价测算研究.pdfVIP

摘要 农用地是一个复杂的自然、生态和社会复合体；农用地的价值由农用地的自然质 量价值和无形价值构成。农用地的无形价值主要是指农用地为农民提供社会保障，为 社会提供粮食安全。保持生态平衡等功能。随着我国经济的发展，城市化、工业化的 趋势日见明显，越来越多的农用地被征收作建设用地。农用地是农民赖以生存和发展 的重要生产资料，因而，农用地的征收价格是否合理，对于失地农民来讲是至关重要 的，这关系着他们及其后代的生存与发展。由于目前我国征地价格的制定只注重农用 地的经济生产功能而忽视其他方面功能，未能体现完全的农用地的价值，造成征地价 格偏低，并由此产生了一些不合理的现象。本文旨在通过对农用地的价格构成的分析 和对征地区片综合地价概念的理解，建立农用地估价体系，显化农用地价值，为今后 征地制度改革中的土地补偿提供价值标准，寻求缓解或解决上述问题的途径。 本文通过对农用地功能的研究，论述了农用地价值的构成，结合目前提出的征地 区片综合地价的概念，认为农用地的征收价格应当包括农用地质量价格、社会保障价 格、社会稳定价格、生态价格和其他价格五个部分。对农用地的质量价格运用了收益 还原法，社会保障价格依据原中保人寿保险公司1998年版个人养老金保险费趸缴金 额确定，社会稳定价格和生态价格分别用农用地开垦熟化费和绿地开发费代替，由于 农用地的其他功能价格内容广泛且还不够成熟，所以本文中并没有考虑这部分价格。 本文以河北省平原区沧县为例，对农用地价格构成进行了验证。首先以行政村为 基本单元，对该地区的农用地利用现状、农业投入产出、农民生活水平、年龄结构及 征地案例等情况进行了全面而详细的调查，收集到丰富可靠的数据。同时建立了征地 区片综合评价体系，根据调查数据对每一单元进行综合评价分值的计算，运用频率分 布法将全县划分为四个区片，对各个乡镇各级区片进行面积量算，借助地理信息技术 绘制了1：75，000的《沧县农用地征地区片图》，显化了农用地征收价格的空间分布及 其差异；最后运用收益还原、替代等方法对四个区片农用地价格进行测算。 根据对沧县征地区片的划分，从全县范围看，区片I主要受区位因素中距城镇中 心远近这一因子控制，呈环形分布于县城中心周围：因为全县的农用地质量、耕作方 式并无明显的差异，道路分布也较为均匀，区片11分布范围最广，19个乡镇中16个 乡镇都有分布，区片III多分布于距城镇中心较远或土壤质量相对较差的地区，区片Ⅳ 的面积较小，只是零散分布于县的边缘上。另外，在征地区片综合地价的测算结果中， 各个征地区片农用地质量价格和社会保障价格中表现出适当差异，在计算社会稳定价 格和生态价格时，运用了简便却较为粗放的替代法，所以在这两部分价格中没有体现 出差异。 关键词：土地征收(用)：征地价格：征地区片；征地区片综合地价。 ofthe theDivisionofthe BIoel‘sandtheCaI吼Iation sm衄on Expropriation LaⅡd Price Exprop—ation Name：W缸gMO Huo ProfessorXuHao Supervjsor：ProfessorXiIi柚g卸d Reso蝴 Major：Lalld Abstract 如ablelatldis thatc∞siStof its complicatedsyst锄s vaJueis ofits andinvisible、试ue．J111cIa_ter coⅡ1posedn