最新房地产企业主要税收主要策划方法.ppt

大成方略纳税人俱乐部 * 十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析 “代建”房屋如何缴税？ ????? 问：我公司几年前与A单位签订“委托建设集资房合同”。我公司取得了A单位的土地使用权，然后在该地建设住房。住房建成后，我公司在房屋竣工后办理好产权转移手续，向A单位提供土地使用证及房屋的分户产权证。我公司陆续向A单位收取房款950万元，如今房屋已交付使用。税务机关责成我公司按销售不动产纳营业税。请问税务机关的做法对吗？ 大成方略纳税人俱乐部 * 国税函[1998]554号 房地产开发企业（简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 大成方略纳税人俱乐部 * 2008-5-6 　大连地税 　　问题：为学校代建房屋怎样缴纳营业税？ 　　答复： 根据辽地税流[2000]291号规定，你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位；房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。 大成方略纳税人俱乐部 * 房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%；否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。 大成方略纳税人俱乐部 * 代建不动产行为一般要符合四个条件： 1.以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； 2.与委托方不发生土地使用权、产权的转移行为; 3.与委托方事前签定委托代建合同； 4.不以受托方的名义办理工程结算以及其他相关事项。 大成方略纳税人俱乐部 * 大成方略纳税人俱乐部 * 1、营业税：1000000×5％=50000 2、土地增值税：1000000×30%=300000 3、印花税：1000000×0.05%=500 4、节约上述税收350500，缴纳企业所得税87625。减少100万节约企业所得税25万，计减少企业所得税162375元（25-87625）。 以上合计减少税收512875，减少税收占折扣现金流出100万元比例的51.3%。价格折扣方式现金流出的实际比例为48.7%。 大成方略纳税人俱乐部 * （二）分解装修（设计）款 举例：某公司销售住房，每平米23000，总成本为10000元/平米，其中装修成本1000。每平米税收计算如下： 营业税：23000×5.5%=1265 扣除项目金额=10000+10000×10%+1265+ 10000×20%=14265 增值额=23000-14265=8735 增值率=8735÷14265×100%=61.2% 土地增值税=8735×40%-14265×5%=2637 以上两税合计3902 大成方略纳税人俱乐部 * 筹划方案：销售不动产按每平米20000元，装修款每平米3000元。每平米应缴纳相关税收计算： 营业税：20000×5.5%+3000×3.3%=1199 扣除项目金额=9000+9000×10%+1100+ 9000×20%=12800 增值额=20000-12899=7200 增值率=7200÷12800×100%=56% 土地增值税=7200×40%-12800×5%=2240 以上两税合计3439元，每平米少缴税收463元（3902-3439） 大成方略纳税人俱乐部 * 国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复.doc 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知.doc 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复.doc 大成方略纳税人俱乐部 *