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2011房地产估价师：房地产投资与投资风险历年考试焦点 　　(一)历年考试焦点　　(1)关于风险与投资组合中预期收益率、无风险资产的收益率、平均收益率、系统性市场风险系数之间的换算关系在2009年、2006年、2004年、2002年、2001年考试中频频出现，一定要掌握好。　　(2)投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以降低或抵消个别风险，但系统风险因素仍然存在。在2008年、2005年、2003年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。　　(3)“房地产投资风险比较”在2009年、2005年、2004年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。　　(4)“房地产投资特性”每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。　　(5)房地产投资的个别风险、系统风险每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现。　　(6)关于房地产建筑物经济寿命和自然寿命的说法也是经常出题的地方。　　(7)投资者进行房地产投资的主要目的是为了实现其财富价值的最大化。　　(8)房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，是最理想的投资工具之一。　　(9)房地产投资区别于其他类型投资的重要特性是由于房地产具有不可移动性、寿命周期长、 异质性、弱流动性等特性。　　(10)居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小，将逐步成为房地产投资者、尤