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澳洲房地产开发实用知识综述 一、现象：房企抢滩澳洲，聚焦国人海外置业需求。 彭博社2014年10月28日的报道，澳洲亿万富豪特里古波夫（Harry Triguboff）正就出售澳洲最大房地产开发商Meriton Pty事宜与一家中国企业进行协商，包括中国绿地集团、新加坡星狮地产在内的多个亚洲开发商皆有意收购Meriton Pty。 根据当地主流媒体《澳大利亚人》2013年9月报道，仅当年中国投资者在新南威尔士州首府城市悉尼已经购买了逾6亿澳元的土地开发项目，房地产市场已经取代了矿业开发，成为澳大利亚外商投资审批的最大类别。近几年有很多中国房地产开发商，从国有企业到民营企业，进入了澳大利亚主要城市如悉尼、墨尔本的房地产开发项目，项目的资金规模大约在两到三亿澳元以上。 从2012年澳洲投资评审委员会的统计来看，“整个中国投资澳洲房地产在41亿澳元左右，在海外投资者中位居第三，仅次于美国和新加坡，” 根据澳大利亚国民银行今年第三季度房产指数，以中国为主的海外投资者占到购买新州新建房屋数量的六分之一。无论是公寓还是洋房，这一比例从上一季度的11%环比上升至16%，而两年前这一数字仅有2.5%。 中国房地产开发商的特点比较明显。就中国开发商从产品定位来看，还是以亚洲的买家为主要消费群体。选址一般在交通便利、购物方便、临近学校的地方；装修风格也更倾向于迎合亚洲买家或中国买家的喜好。 市场：政府开放，需求旺盛。 就澳大利亚的投资环境和市场潜力而言，中国的澳大利亚知名房地产商B1集团董事长祁岳表示非常乐观。她说，“以悉尼为例，澳大利亚政府的调查显示，到2020年还缺少50万套房子。”原因总结如下： 1、开放移民，需求旺盛：因为留学生的增加、澳洲对移民的开放、澳洲经济和人口的不断增长。在这样的条件下，越来越多的人对房子有所需求。” 2、为促经济，取消限制：2008年12月之前，受到政府限制，澳洲房地产市场的房屋仅有50%能销售给海外投资者。直到陆克文执政，政府才取消了这一限制，旨在刺激经济，度过全球金融危机。在悉尼目前每年开发的房屋只有几万套，所以在澳洲的政策上来讲，政府非常鼓励海外人投资，在新房购买上对海外人也没有任何限制。澳洲经济在持续增长，就房地产来讲，在过去50年一直都是呈增长趋势，目前是一个很好的投资环境。 乐观派：中国房地产涉足澳大利亚市场在今后5至7年，都是一个很好的机会。“特别是悉尼缺少房屋量，而澳大利亚本地的开发商数量不多，开发项目相对少，所以中国开发商来到这里肯定是个好的机会，只要注意上述条件，应该都能达到理想回报。 风险派：一定不要对市场有过于乐观的看法或过热的投资。“因为房地产开发是有周期性的，千万不要在高点进入市场。当产品真正要面市了，市场有可能有一个方向上的转变。”眼下可能不是开始新开发项目的最佳时机，因为房价已经回升，项目发展通常需要较长的时间，一般需要两年。 原因分析 中国自身经济的强大、中产阶级的迅速壮大、中国移民数量的攀升，使得资本富余而外流。 中国政府对国内房地产投资的限制、股市投资的低回报，以及人民币升值、澳元贬值，共同导致了中国投资者对澳大利亚地产的投资兴趣猛增。 澳大利亚是教育大国，对于子女在澳读书的家长而言，当地的房产也对他们产生了极大的吸引力和购买兴趣。 最后，澳大利亚房地产市场有着得天独厚的优势，不仅自然环境优美、交通、生活便利。 购入这里的房产，可以永久拥有其土地的所有权与继承权。 开发特点 澳大利亚房地产是一个比较成熟的市场，从管理制度、审批制度、银行的金融监管，到最后的买卖交易，整个过程都非常规范，每个环节的利润都是固定的，没有暴利，基本稳定（10%及以上）。要全面了解当地的区域特点、法律、政策，进行精确的成本估算，避免粗放、冒进的开发风格。 非本土开发，对地块的运用判断要求高。 土地购入前需全面了解评估：包括土地性质、特殊限制、政策变动、规划变化、实际市场情况及人们的生活方式。不够全面审慎的结果，是较高的初期成本投入，影响开发规模大小，降低最终利润率。 澳洲的法律比较健全，整个审批的过程非常严谨。 植被、文物遗产保护、废水管道……这一切的一切都与开发成本密切相关，在澳洲，“没有可以绕道走过的地方”，所以如果不提前了解，就一定要为这种不了解而买单，可能因此入不敷出。 例如：建筑合同法里规定了一种条款叫Provisional Sum,这个是说，如果在签合同时，有些成本无法计算，那么要给出一定的预测和机动款，最后多退少补。有些事例如挖地基，的确在开挖前是不知道要挖多深才能见到hard clay的，那就只能这么规定了。所以开发商有可能还要往这种事里多加钱。 澳大利亚的银行在贷款方面非常严格。 如果你没有信用额度，它不会考虑你在海外的经验和资产，它唯独考虑的是你是否符合当地