兰州新区项目市场调研报告页摘要.pptVIP

* 客户访谈人员比例构成（共220人） 按部门属性划分: 按职位属性划分: * 根据访谈内容整理出以下几点： 购房注重因素： 40%以上 注重价格、区位、交通； 40% 注重开发商品质、物管、小区配套、景观； 20% 注重区域配套、教育问题。 兰州市人对新区看法： 1. 产业转移，新区发展会更好； 2. 发展才起步，配套不成熟；3.规划的道路好，环境好；4. 企业集中、工业集中；5. 现在新区的环境规划好，绿化率高 新区人对本项目地块看法： 1. 带到当地经济发展，促进就业；2. 城市化发展，供暧、教育、医疗等市政配套一一完善；3.靠近高速，交通方便； 4. 拆迁改造，住上新楼房 兰州人对本项目地块看法： 1. 太远，不熟悉；2. 没有去过；3.那边远离市区了，感觉很荒芜；4. 连接兰州的快速道路通车后，交通距离还是可以接受的；5、房价应该比兰州市低，有一定吸引力 * 兰州市房地产整体消费格局 兰州市住房消费人口 本地人 本地人口购买能力一般，购买力主要集中在几个产业，自住和投资都有，投资中以长期投资为主 外来人口 兰州2010年前外来人口呈负增长，2010年外来人口比09年突然增加了3倍多，目前约在38万左右来，这些外来人口以往来经商的生意人及高管购买力较强 兰州市居民住房情况 住房 兰州人以房改房、早年购入的商品房为主，面积多在80－100㎡之间 拆迁 私房拆迁后拆迁户可以选择住房安置也可以选择现金安置，不少拆迁户将安置房或租或售，去买新的商品房 投资习惯 很多本人都有不只一套住房，购房已成为他们的习惯性投资方式，虽然他们并不承认投资 住房需求 除一些拆迁户和首次置业的工薪阶层之外，兰州市中心区的购房刚性需求已趋近饱和，但周边城镇及外来人口的住房需求然后未得到满足 兰州市住房投资市场 存在外来及本地投资，但受限购政策影响 兰州可发展用地有限，随着西部开发的政策，存在大量商机，人口剧增，兰州近年楼价上升速度较大，住房投资需求日益递增，但限购政策压抑了投资需求。 兰州人对几个片区的看法 老城区 市中心，吸引力大；近年有不少人口外溢——有钱人在市中心基本都有一套房子 安宁区 新城区、规划好、环境好——在河北区工作的和投资的人多 七里河、固西区 兰石化企业，但存在污染——基本以兰石化企业员工消费为主 兰州新区 未来兰州新城，工业区，规划好，但要发展起来至少要3到5年——目前以当地村民、安置民和经适房为主 * 兰州区域市场客户特征分析 区域 核心竞争力 区域基本特征 主力客户 客户特征 兰州新区 未来大规划、价格低 城市化水平不高，由大的企业和专业市场带来的外来人口聚集效应很强 当地改善居住条件的居民（包括拆迁户）、外来人口（一般打工和高级打工者） 区域化特征明显 对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小 活动半径小 看好未来大规划 安宁区 高新产业、兰州市政府搬迁带动，发展时间较长，相对成熟，环境好 安宁区是兰州主要的外来人口导入区。它的购房人群包括了市中心向外搬迁的工厂带来的人口、行政中心西移带来的人口、本地拆迁户、由高新区发达的产业吸引而来的人口，以及市区内看中新区环境而外迁的人口 泛公务员、高新企业管理人员、当地老居民 小户型产品因满足在安宁工作的白领需求而受青睐，投资者较多，看好升值空间大。 市区客户追求更高的居住品质和环境，主动郊区化。 周边乡镇居民拆迁后换房 老城区 区域成熟、优势明显 老城区商业成熟，人口集中，对周边区域吸引力强；楼市价格梯度已很明显； 主要购房人群是：住在老城区内因为习惯和生活圈子而不愿离开的；依赖市中心教育、医疗和商业配套的；老城区外有购买力、渴望城市化的 泛公务员、工薪阶层、小私营业主 公务员收入高且稳定，还有大量外来小业主选择在老城区置业，对于高端物业接受能力强 七里河、固西区 以主力企业为主，人民富裕，产业升级中 区内楼盘的客户区域性明显，基本是以当地企业员工自我消化为主，有少量市区客户外溢和投资。 是个相对封闭和独立的区域市场。 企业员工 小业主居多，购买力强，渴望生活质量提升，渴望城市化生活 兰州房地产市场主题问卷调查数据基础数据分析 购买动机及次数 在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为38%，其次是购买婚用的占27%，用于投资占14%，本地拆迁各占12%。在此之中，属于第一次置业的占多数，达48%%,第二次置业的占43%%，多次置业的仅占到总数的9%。 购房的原因 受访者购房原因以改善型购房和婚房为主，分别占38%、27%，其次是投资，占14%，近两年房地产投资需求有上升的趋势。 本次置业属于 在置业次数方面，首次置业和二次置业比例相当，分别占48%和43%。 购房区域选择 从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，