浦江筑城湖北长投实业武汉“后湖地块”前期发展概念定位p摘要.pptVIP

二七后湖片市场：在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积紧凑有利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心 项目 一房 两房 三房 四房及以上 市场表现 尚都一品 -- 84 93、98 138 （别墅230-290） 84-98㎡为主力户型，当天开盘销售158套 新地盛世东方 -- 96 117-126 150 以90-120㎡为主力户型 新生活摩尔城柠檬墅 44 60-78 99 --- 精装小户型，以60-78㎡为主 百步亭现代城 -- 80-82 95-122 129-179 三房销售非常好，多以自主为主 星悦城 -- 79-96 117-121 ---- 小两房和三房去化较好 统建同安家园 80-90 113-120 165 遇新政，大户型销售阻力加大 晋合金桥世家 -- 91 98 147、225 两房、三房是市场高层项目的主流户型，所占套数比例较大； 自住型购买中的首次置业，对面积需求更偏紧凑； 户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且减少风险。 区域项目户型面积及市场表现 二七后湖区域市场：舒适性的四房、三房是区域成交的主体，但仍整体看，户型面积需求趋小。 中等面积的二房成交好 四房以上户型，面积大成交略好 舒适性三房和紧凑三房成交好 各户型各面积段的成交顺序： 二房：80-90㎡70-80㎡90-100㎡ 三房：120-130㎡110-120㎡100-110㎡ 四房以上：180以上㎡150-160㎡160-180㎡、140-150㎡ “2极化”的户型产品结构是项目产品发展方向 住宅市场结论回顾：项目面临高供应的市场竞争；但同时区域的价格带来了相对稳定的刚需客群及城市中心的价格挤压型客户。 机 会： 普通住宅市场是区域主流， 但价格面临瓶颈 针对市场刚需的产品将不缺市场出路 少量的高端产品面临市场空白及发展机遇 市场主流产品 市场热销产品 热销产品市场供应 ?总价段在60万-70万的88-92平的两房，总价段在80万-120万的110-140平的三房为区域内及区域周边的主流产品。 ?区域的80小两房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。 ?目前市场上88平两房市场同质化竞争激烈 ?区域内及周边高赠送户型去化较好，但目前已不太可能实现 ?未来项目区域内产品供应充足，如何进一步优化户型面积，提升其竞争力是关键。 ?本区域的潜在客户与幸福时代、万锦江城一致，以刚型首置客户及刚性改善客户为主，对紧凑型产品需求凸现，未来市场发展此类需求将继续放大。 ?本项目高层产品应规避风险，保证去化速度，复制区域主流项目的产品线，但应对去化难点89平米产品提升产品力 产品策略 如何实现产品定位的市场竞争力 项目 1*2*1 1*2*1 (改两房) 2*2*1 2*2*1 (改三房) 3*2*1 3*2*2 金色城市 　 　 78 　 95-96 123 东澜岸 　 　 80-95 　 88-94 124-136 金域天下 　 　 78 90-110 108 　 区域的刚需产品表现，价格因素是客户关心的第一要素，在不降低单价的情况下，控制总价是吸引客户的重要手段 产品功能性的要求是关键，在同等面积下，实现更多的功能诉求是关键 更小的面积，更多的功能 在90/66的限制下，我们必须做到的 2房产品在目前市场主流的背景下下浮5M2，做到75M2的2房 区域紧凑型的功能3房是市场需求的主体，但依照目前区域96M2做三房的标准，我们难以打造区域热销产品 我们必须打造89M2的三房 区域紧凑三房产品多为1卫，我们同等面积必须做到96平米三房2卫 刚需型市场： 综前所述，结合项目溢价、供应、销售速度，建议本项目各产品线发展思路：刚需产品继续紧凑化，首改三房舒适化，面积定位如下： 高层产品线 综合对比 物业类型 面积 功能 溢价能力 销售速度 供应量 优势 选择策略 承担功能 需求特征 2房 （不通透） 75 两房 一般 快 少 优势：市场快销品，可形成现金流产品 高速但溢价有限、，作为高层主要产品之一 满足90/60标准配置 明星、现金流产品 投资兼自住 紧凑3房 （不通透） 88 功能三房 强 快 高 优势：量价均有较好的市场表现；市场该类产品目前空缺　 高价高速，稀缺，作为高层主要产品之一 现金流产品 实力有限，需求三房功能 紧凑3房2卫 （通透） 96 紧凑三房 较强 快 较少 优势：市场明星，实现2卫空间 高价高速，在满足90/66标准后的主要产品 明星、现金流产品 功能性 舒适3房 （通透） 110-125 舒适三房 较强 一般 一半 居住舒适度较高 高价不高速，适度控制规模 补缺、改善型提升品质性产品 舒适性、实用性 同