世联秦皇岛海洋新城项目整体市场定位研究页要点.pptVIP

中国.秦皇岛海洋新城项目前期顾问报告 (Part II)整体市场定位研究（终稿） 谨呈：海洋置业有限公司 整体定位策略的研究围绕项目市场价值挖掘展开 区域价值重新定义 区域资源 城市规划 城市功能 区域未来 绝佳的居住环境得到广泛认可 区域资源价值点众多，但哪一点才能成为区域发展的核心动力？ 单纯依靠广泛的区域资源认同能否带来旺盛的居住需求？ 区域城市属性层级随政策规划变化得到提升，但区域中心尚未形成 奥运事件带来远期知名度及成熟度提升，为区域带来活力和人流的聚集要求 奥运会的举办将带来城市尤其是区域在全国和世界的影响力提升 所在区域将成为城市重要的形象窗口，项目形象及影响将被重点关注 城市新一极呼之欲出，项目规模优势有能力引导区域发展，形成区域性综合节点 依据以上分析，将区域价值重新整合为三大价值挖掘机会 市场机会挖掘 宏观因素 城市价值 市场阶段 秦皇岛市高速增长的经济运行指标和外向型经济优势明显的产业发展状况预示房地产市场发展的高峰期已经出现 秦皇岛市是中国对外开放的１４个沿海港口城市之一，与其他沿海城市相比，经济发展略显缓慢; 随着进出口业务的大量增加以及招商引资力度加大，秦皇岛作为外商生产基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易等方面的经济发展； 投资者的增加，必然活跃旅游地产市场，生产性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求； 目前全市总体经济运行趋好，03年GDP增长率12.1%,人均GDP突破2000美元，根据国际上的规律，房地产业在高速发展阶段； 秦皇岛市06年房地产市场供不应求，需求旺盛超出市场预期，需求释放已经开始 2000年开始秦皇岛市房地产投资一直保持较高增长； 06秦皇岛房地产市场商品房销售保持快速增长; 原因分析 秦皇岛房地产市场自住型置业需求旺盛 1.居住升级客户的换房需求 根据本次置业需求调查，大部分秦皇岛市民住房仍为福利分房，对改善居住环境有迫切愿望 除少数二次置业者外，95%的被调查者会考虑在2-3年购房 2.城市新增人口的安置型需求 2005年新增城市人口1.9万人，新增住户5000户，如按每户购买一套70平米住宅计算，将给秦皇岛房地产市场带来35万平方米潜在需求，相当于05年房屋销售面积的1/4 秦皇岛市房地产市场目前的地价和房价被置业者普遍认同 宏观因素对秦皇岛房地产市场影响小结 进出口业务的大量增加以及生产性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求 宏观政策对一线城市置业影响较大，而秦皇岛房地产市场自住型置业主导的市场需求依然旺盛 消费者预期理性降低，整体市场难以出现异常火爆的增长，长期发展将呈平稳上涨趋势 秦皇岛市区地产板块——城市内部板块和地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔 海港区两大住宅板块集中在内陆开发，尚未挖掘城市滨海开发价值 海港区板块 政务、商务集中，各种生活、商业配套成熟，体现了城市核心的居住价值； 开发区板块 秦皇岛经济技术开发区的西区所在地，由于生产性企业的扩增，直接带动对住宅市场的需求，形成居住规模； 板块间对比显示本地市场竞争集中在基本居住需求满足和成本竞争层面——发展方向：服务、身份、生活方式的展示体验 现有竞争产品同质化严重，产品供应对应的客户需求分级不明——方向：产品和客户多样化、精致、倡导新生活理念的社区 根据市场空白点采取相应的差异化方向 从整体市场特点来看，秦市房地产市场目前还处于发展初始阶段 目前秦市房地产市场特征 房价均价集中在4000-5500之间 正在完成首次置业 权力、资源占有者，家业殷实者 产品形式粗糙 旺盛的换房需求表明人们置业观念的转变，升级置业引发秦市房地产市场迈向“升级过渡”阶段 从市场需求表现来看,06年商品住宅销售面积约200万平米，表现为供小于求，平均一个项目的销售速度在40-50套/月，市场需求较旺盛； 从需求调查来看，被调查者中60%以上目前住房仍为福利分房，对改善居住环境有迫切愿望 除少数二次置业者外，95%的被调查者会考虑在2-3年购房 本地块的开发将催生真正的“城市滨海居住区” ，海港区房地产市场由此呈现三足鼎立 未来的城市滨海新区毗邻于城市中心，拥有强势的海景资源，无住宅开发项目 本项目地处海港区内尚未开发的滨海板块 扫描周边沿海城市的房地产市场格局中可见：沿海住宅物业由于高居住价值已明显呈现出稀缺性 大连滨海住宅板块价值已经清晰显现，海景资源价值高于城市核心区价值，滨海豪宅板块在星海广场周边形成； 海景的优越使青岛市场上形成了滨海高档居住带和城区普通物业两大类型，高档滨海社区与市区普通住区板块区分鲜明。 滨海新区将成为秦皇岛市区唯一的城市型、具有强势滨海资源的高居住价值区域 通过对秦皇岛市海港区居住资源的盘点，我们发现： 秦