盐城市商业地产调查报告项目商业定位建议.docVIP

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议 盐城发展 城市概况 盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望是江苏省省辖市中面积最大的市。158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万）。招商场商圈：盐城招商场商圈位于开放大道与黄海路交界处，是一个历史较悠久的商圈，人气足，经营状况较好。其主体是盐城招商场，主要经营服装、布匹、纺织品、床上用品、鞋类、家用电器、文化用品等4万多个经营品种，规格档次齐全，但主要以中低档为主。主要商业体是招商场、四季服装城、丽阳商贸城和高力家居港（老店）。 城北商圈：位于盐城市区北郊，城北客运站附近，主要商业体有盐城白马服装大世界、盐城义乌国际商贸城（在建）、明珠商贸城和盐城装饰装潢建材市场，属于专业市场性质，主要经营服装、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非盐城主要发展方向，且离市中心距离较远，所以人气不足，尚无明显商业氛围。 重点竞争对手分析（详细内容见附表） 根据盐城商业市场发展现状和我项目的主题定位，特选择如下具有代表性商业体作为竞争对手进行分析。 （1）金鹰国际购物中心 盐城金鹰国际购物中心是2009年1月开业的一家大型百货商场，也是盐城目前档次最高的购物中心，由金鹰商贸集团有限公司投资，盐城金鹰国际购物中心有限公司经营，功能定位为：高级时尚百货店，突出生活时尚。主要经营业态见下图。金鹰国际主要以中档档次为主，部分中高档商户，购物功能为主，中高端市场定位，但是休闲娱乐缺乏规模。 （2）盐城商业大厦 盐城商业大厦是本地最早的一家百货商场，也是金鹰进驻前盐城最高端的百货，由盐城商业大厦投资股份有限公司投资和经营。商业大厦地上共有6层，拥有超市业态，购物是唯一功能。其定位也是以中档和中高档为主，服装销售占比较大，超过70%。 （3）中茵海华广场 中茵海华广场是由盐城中茵置业有限公司投资和经营的大型综合型购物广场，开放式建筑形成购物内街。海华广场以中低档购物功能为主，服饰类占近80%，其主力店乐天玛特（11号楼）是盐城第一家也是生意最好的大卖场。但是当前经营管理混乱，租户档次低，形象不佳。 （4）东进路休闲美食街 东进路休闲美食街是盐城市政府为招商引资而建的一条以餐饮、娱乐和休闲为主的商业步行街，是盐城唯一高端餐饮和娱乐集中的高端商业群。现有业态以餐饮、娱乐为主，单店面积较大。由于市政府提供政策支持，因而发展很快，但是娱乐类服务雷同。 （5）宝龙城市广场（在建） 宝龙城市广场是由盐城宝龙置业发展有限公司开发的，商业面积达20万方的综合体项目，在老城区新城区结合位置，东邻盐渎公园，西邻钱江方舟，是盐城较大的购、食、娱一体的综合型商业中心，由政府招商项目，统一经营管理，有专业团队运营。但是整个新城区的商业氛围并没有形成。 （6）钱江方洲优活街（招商中） 钱江方洲优活街是由盐城市苏嘉房地产开发有限公司开发建设，东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有超市乐天玛特超市，钱江方洲为目前盐城认可度最高的楼盘之一，自身有近4000多户业主。但是市场不成熟，商业很难在很短时间形成气候，且缺乏主力商铺的带动，整体成熟尚需时日。 （7）紫薇国际广场（在建） 该项目由盐城瑞尔房地产开发有限公司开发建设，位于盐城、世纪大道侧 3、河东市场分析 （1）商业分布情况 目前，河东地区尚无大型商业综合体项目，在建的楼盘有东方绿苑、加州·东郡、朗地英郡和高教公寓 名称 商业面积（㎡） 东方绿苑 3.5万 加州·东郡 4700（规划中） 朗地英郡 1000（规划中） 高教公寓 4万（规划中） （2）消费人群分布 A 目前当地常住人口约4万人，加上未来导入人口可以达到8-10万人。 B 项目所在地两个高校（盐城师范学院、盐城工学院）的师生共计约3-4万人。 C亭湖开发区和盐城经济开发区约有人口4万人。 商业部分消费者研究 本次市场调研主要在盐城市区的中心建军路商圈、城南新区商圈以及项目地周边发放问卷300份，共回收有效问卷291份。 购物行为 购物频率 据统计，53%的被访者每周购物至少1次以上，其中每周1次的有26%，25岁以下的青年人比率则更高，每周购物的1次的占31.5%。 （2）就餐行为 44%的消费者每周会有1天以上在外就餐，其中每周有1-3天外出就餐的占比较高，为21%，说明盐城消费者有一定的消费愿望。 经常光顾的商圈和商场 66%的被访者经常去建军中路商圈消费，另有17%的人群选择去解放南路商圈，与之对应的是中茵海华、乐天马特（二店）以及盐城商业大厦成为消费者购物的首选。 逛街伙伴 在逛街伙伴的选择中，45%的被访者经常与朋友一起逛街，除此之外与同学和配偶一起逛街也占有相当比例，可见家庭购物占据一定比例。 消费支出 每月消费支出上，34%的