论文浅析房地产开发企业税务管理.docVIP

标题：房地产企业纳税工作组织设计 提纲：前言 第一部分：房地产开发企业税务管理的现状、基本原理 第二部分：关于房地产开发企业的税务筹划 （一）概述 （二）分税种筹划1、营业税2、土地增值税3、企业所得税4、企业税种 （三）各环节税务筹划 （四）纳税筹划风险控制 第三部分:房地产开发企业纳税风险管理 第四部分：房地产开发企业的税务稽查 第五部分：结论 ※正文 ※前言 房地产业是关系到国计民生的重要支柱产业，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，我国经济的高速增长带动了房地产行业的快速增长。房地产行业经过近二十年的发展已较为成熟，追逐暴力的时代房地产开发企业为了实现价值最大化，就必须不断提高经营管理水平。对房地产开发企业的成本构成进行分析，地价占销售收入的比例平均为23.2%，建安成本平均为30%，税收成本平均为17% 。因此，房地产开发企业的税务管理工作就变得尤为重要。 房地产开发企业的税务管理涉及生产、经营、投资、筹资过程中各项资源配置与运作，有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，从而进一步提升企业的综合实力，推动企业的可持续发展。 现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。 我国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征收一种统一的税，即物业税。十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。” ※第一部分：房地产开发企业税务管理的现状、基本原理 ※第二部分：关于房地产开发企业的纳税筹划 ※（一）纳税筹划的理论 1、纳税筹划与企业管理 纳税策划是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下，当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择，实现缴纳最少的税款，以达到税后利润最大化的行为，在一定的条件下也称节税。 企业税收策划就是纳税人在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策，适当安排投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和会计处理，合理地安排纳税方案，在合法的前提下，以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。其基本内涵是：一是企业税收策划的主体是纳税人。二是企业税收策划的客体是各项涉税行为。三是企业税收策划的目标在于追求税后利益的最大化。 2、纳税筹划的技术与要求 3、税收筹划与避税的区别 税收筹划的基本模式 税收筹划的突破思路： 1．从节税空间大的税种入手 2．从税收优惠政策入手 3.从纳税人构成入手 4.从影响纳税额的相关因素入手 基本模式： 税收筹划＝ 业务流程＋税收政策＋筹划方法＋会计处理 ※（二）房地产开发企业涉及的主要税种的纳税筹划 ※1、营业税 ※2、土地增值税 ※3、企业所得税 ※4、其他税种 ※※（三）房地产开发企业各经营环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划，使管理者在实践中抓住税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 　　1、立项环节 　　实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。 2、融资环节 　　企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高