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* * 别墅知识培训教程 培 训 纲 要 一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件 四、石家庄别墅市场概况 五、名墅赏析 一、别墅的基本概念 别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋。《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。” 所谓别的意思就是第二。古时别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所,从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。 一、别墅的基本概念 别墅，可以说是丰富多彩的建筑的衍生物，建筑的分支。别墅的出现也可以说是社会经济发展的必然产物，总是与富裕阶层的出现、社会阶层的划分相随。改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从 100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰，但叠拼别墅除外。庭院占地由几十平方到几百平，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。（详见文档） 一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分 别墅的类型从以下四个方面划分： 1、按别墅的建筑类型划分 2、按别墅的建筑风格划分 3、按别墅的使用功能划分 4、按别墅的景观特征划分 按别墅的建筑类型划分 目前国内市场按别墅的建筑类型划分类型主要有5类： 1、独栋别墅 2、双拼别墅 3、联排别墅 4、叠拼别墅 5、空中别墅 1、独栋别墅 定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。 2、双拼别墅 定义：在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。  3、联排别墅 定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排住宅，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。 4、叠拼别墅 定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。 5、空中别墅 定义：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。 欧陆风格 北美风格 东南亚风格 现代风格 地中海风格、法式风格、德国现代主义风格、英式风格、意大利风格、西班牙风格 美式风格、北美乡村风格、南加州风格 北方合院派、南方园林派 中式风格 新中式风格、风格混搭、新东方风格、现代大师风格 新加坡风格、泰国风格、日本风格 按别墅的建筑风格划分 按别墅的使用功能划分 从别墅的使用功能分析，别墅分为5大功能定义: 1、居住型别墅 2、度假型别墅 3、出租型别墅 4、经营型别墅 5、商住型别墅 1、居住型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。 2、度假型的别墅：将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅