不动产经济学资料.ppt

第一部分学习内容 本次课主要学习 区域与社区分析 学习本章的意义在于： 只有了解社区（市镇）的起源，才能理解形成这个社区（市镇）的大小、形状和布局的因素及其增长模式，弄清了一个社区（市镇）的增长模式，不动产投资商将能更好地预测发展方向。解读这种增长模式和该地区的控制性总体规划，将为我们提供用以分析区域发展中不动产投资机会所需的信息。 本章内容 教学目标 掌握影响社区结构变化的主要因素。 了解社区增长模式和原因。 掌握区位理论。 掌握分析区域经济的主要方法，进而预测潜在的不动产投资机会。 本章内容 第一节　社区结构 请思考： 什么是社区？ 社区如何起源，又是如何发展的？ 哪些因素决定了社区的结构？ 区位怎样影响不动产的价值？ 第一节　社区结构 1、什么是社区？ 纯粹从学术角度看，术语社区、城市、市镇之间存在差异，但为了简化起见，我们在谈及人们生活和工作集中的地区时将三者互换使用。 而区域则是指聚集在一定范围内的一组社区。 第一节　社区结构 2、社区如何起源? 选址 - 生存：水源、食物、防御 - 社会因素：宗教、政府规划 - 地形：军事、旅游、港口 - 商贸目的：中心市镇；交通服务市镇；特殊功能市镇 经济上存活 第一节　社区结构 一个社区建立的最初原因往往决定了它的形状、土地利用模式、土地如何分配。要想持续发展，经济因素最终决定土地在使用者之间的分配。而土地如何利用则决定着社区的布局。 第一节　社区结构 土地利用的经济规则 竞争：价高者得 土地用途演替的经济学原理：开发类型取决于获利最高的使用方式。 比较优势：从特定的优势和劣势中获得最大净收益的用途是具有比较优势的用途。 不完全规则：使用模式不可能是完全完善或完全可预测的。 变化的原理：最高最佳使用一直处在变化中。技术的、社会的、经济的变化不断改变着社区的结构和理想的土地利用模式。 土地利用中的非经济因素 第一节　社区结构 投资者考察一个社区土地使用的结构，来了解过去发生的变化以及导致变化的原因，这样，人们将可能预测未来可能发生的变化，这有助于说明土地利用如何影响个宗不动产的价值。 第一节　社区结构 社区又将如何发展？ 轴线理论（Richord Hurd） 同心圆理论（Ernest Burgess） 分区理论（Homer Hoyt） 多中心理论（Chauncey D. Harris） 第一节　社区结构 轴线理论 赫德认为，城市的发展通常遵循生物法则，所有的发展要么是“中心式”的，要么是轴线型的。中心式发展包含任何有吸引力的点周围聚集了大量的公用设施并以距离临近为基础；轴线式发展是交通运输、基础设施发展的结果，以便利为基础。轴线发展包含一定程度的中心式发展，中心式发展也包含一定程度的轴线型发展。二者发展的最终是星形城市。代表城市东京。 有关理论见《不动产经济学》111页，并可扩展阅读其著作。 第一节　社区结构 同心圆理论 伯吉斯提出了一个没有地理障碍的地区中城市发展的模式。城市的核心是中央商务区，是最拥挤的空间，地价也最高。在CBD周围，各个方向同等地扩张，发展出诸多圈层。该理论的推动力是持续的迁移（由时间和收入决定）。 第一节　社区结构 基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。 第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。 第二环带为过渡地带，是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷。 第三环带是工人住宅区，这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。 第四环带是高收人阶层住宅区，散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。 第五环带为通勤人士住宅区，约距中心商业区30～60分钟乘车距离范围内。 第一节　社区结构 第一节　社区结构 分区理论是霍伊特于1939年创立的，来自于他对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市和住宅区的趋势分析。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。 当城市人口增加，城市用地需要扩大，高收入的人就从原居住区搬迁到